El derecho agrario, ha venido sufriendo en los últimos tiempos una importante transformación atenuada por su modernización, el continuo avance de la industria, la tecnología aplicada a la agricultura, así como la entrada de España en la denominada Unión Europea.
Así pues, agricultores y ganaderos, ese sector tan desfavorecido en nuestra sociedad, han comenzado a regirse por un conjunto de normas y reglamentos, leyes y disposiciones que regulan la propiedad y organización territorial rústica y explotaciones agrícolas, todo ello conocido como derecho agrario y del medio rural.
Bien, dado a que el tema que pretendemos abordar es de muy extensa regulación, en el artículo de hoy, nos vamos a centrar en desarrollar dos formas de explotación agraria como lo son los arrendamientos rústicos por un lado, y el contrato de aparcería, por otro.
El contrato de arrendamiento rústico es aquel que se celebra entre arrendador (propietario del terreno rural o rústico) y un tercero, denominado arrendatario. En el mismo, media un precio cierto (renta) a cambio de la explotación de las tierras titularidad del arrendador, para su aprovechamiento agrícola, ganadero y/o forestal. Así pues, una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales entre si (Ej: agrícola y ganadero).
El propio contrato no tiene demasiadas singularidades, sino que se rige por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se opongan a la Ley de arrendamientos rústicos y supletoriamente al Código Civil, y, en su defecto, a los usos y costumbres que sean aplicables al lugar. En cuanto al tiempo de duración del contrato de arrendamiento rústico, tendrán una duración mínima de cinco años, siendo nula y teniéndose por no puesta toda cláusula del contrato, por la que las partes estipulen una duración menor.
Para la cesión y subarriendo de la explotación a un tercero distinto al arrendatario, es preciso el consentimiento del arrendador y ha de referirse a toda la finca o explotación, por todo el tiempo que quede de arrendamiento y por renta no superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.
Por otro lado, el contrato de aparcería es aquel mediante el cual, el titular de una finca o explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de algunos de los aprovechamientos con los que cuenta el terreno rústico, así como el de los elementos que componen la explotación (ganado, maquinaria…) repartiéndose con el aparcero los productos en proporción a sus aportaciones.
Es de vital importancia saber, que para aquellos casos en los que el aparcero aporte únicamente su trabajo y, en su caso, una parte del capital de explotación que no supere el 10%, deberá serle garantizado el salario mínimo que corresponda al tiempo que dedique al cultivo y cumplirse lo dispuesto en la legislación laboral y de Seguridad Social.
A diferencia de la duración fijada para el contrato de arrendamiento del que hablábamos unas líneas atrás, la duración del contrato de aparcería es el que libremente estipulen las partes no exigiéndose una temporalidad mínima.
En su defecto, se entenderá realizado por un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un año en los mismos términos que señala para el arrendamiento el art. 12 de la Ley de arrendamientos Rústicos.
Si se ha convenido para un cultivo determinado (pongamos como ejemplo el cultivo de cereales), el plazo mínimo será el necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo, es decir, sembrar, trabajar y cultivar esa explotación y recolectar los frutos ( en este caso segar los cereales) y la consiguiente venta.
Es de reseñar, que si a la finalización del contrato de aparecería, el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendrá un derecho preferente a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento en igualdad de condiciones en las que se encontraba o mejorándolas, sobre terceros que pretendan situarse en la misma posición.
Para finalizar, y en cuanto a la extinción de ambas formas de explotación agraria, las mismas contienen varios denominadores comunes:
- La terminación del plazo pactado en el contrato o del que rija según la costumbre del lugar.
- Incumplimiento grave de las obligaciones del aparcero o arrendatario (mala fe, impago de rentas…).
- Fraude por parte del aparcero en la valoración o entrega al cedente de los frutos de la finca que le correspondan según contrato o en la de los gastos necesarios para su obtención.
- Cualquier otra causa que resulte del contrato o de los usos y costumbres locales, siempre que no se opongan a lo establecido en la ley.
La principal diferencia entra ambos erradica, en que por causa de muerte o invalidez del aparcero no producirá la extinción de la aparcería, que asumirán los familiares del causante que vinieran cooperando en la explotación, y sin embargo, la muerte del arrendatario facultaría a la extinción del arriendo, quedando a salvo el derecho de sus herederos legítimos.
Tras estas breves pinceladas, la conclusión que podemos sacar, es que el contrato de aparcería no es más que un subtipo de un contrato de arrendamiento, que presenta diferencias y salvedades frente al mismo, en cuanto a la duración y pago de rentas, ya que en el contrato de aparcería, no se trata de una renta fija, sino que iría en conexión con lo aportado por cada una de las partes.
Así pues ya sabéis. Para futuros contratos rústicos de cualquier índole, no dudéis dejaros asesorar por un profesional que os indique el camino que os resultará más ventajoso, y pueda exponeros con claridad, cual es la opción perfecta.
