En este artículo os vamos a explicar como podéis salvar vuestra vivienda con la segunda oportunidad, tanto si es vivienda habitual como si no lo es.
Pese a la crítica de mi técnico de SEO, Daniel (muy recomendable con precios razonables Arimetrics), no me queda más remedio que seguir empleando un lenguaje técnico, para poder explicar un tema que es complicado y que exige de profesionales especializados en la materia, por lo que pido anticipadamente disculpas por si no se me entiende alguna parte del artículo.
Tal y como publicamos en el año 2021 y que podéis consultar pulsando AQUÍ, la conservación de la casa era un tema todavía más enrevesado, pero afortunadamente la nueva Ley Concursal del septiembre del año 2022, lo ha clarificado, pero sigue habiendo bastantes dudas, por lo que las pautas que indico son generales y debe estudiarse caso a caso, y lo debe llevar abogados especialistas (abstenerse de contratar plataformas legales para estos tan delicados y complicados), para que se entienda, esto exige un traje a medida de cada caso y no valen trajes al montón.
Primero explicaré como se valora un inmueble en un concurso y luego las dos vías que existen para conseguir el perdón del todas las deudas (tarjetas, créditos, avales, etc.).
1. Cuanto vale mi casa en el concurso.
La ley concursal determina que los bienes y derechos del concursado se valorarán con arreglo al valor del mercado, Art. 201 de la Ley Concursal , y que a dicho valor habrá que restarle las garantías reales (las hipotecas). Obtenido el valor de mercado y restada la hipoteca tendremos un valor de la vivienda en el concurso.
Para determinar cuanto es el valor máximo de la hipoteca que nos pueden reclamar en determinados supuestos, debemos a la valoración del «valor razonable» de la vivienda , que viene regulado en el artículo 273 de la Ley Concursal en Vigor:
Artículo 273. Determinación del valor razonable.
1. A los efectos de la determinación del límite del privilegio especial, se entenderá por valor razonable de los bienes y derechos de la masa activa:
1.º En caso de bienes inmuebles, el resultante de informe emitido por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro especial del Banco de España. Este informe no será necesario cuando dicho valor hubiera sido determinado por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro especial del Banco de España dentro de los seis meses anteriores a la fecha de declaración de concurso.
Y entonces que diferencias existen en la práctica entre valor de mercado (art. 201) y valor razonable (273), normalmente no habrá diferencia, ya que la empresa tasadora homologada ante el Banco de España, dará un resultado que será el mismo para uno supuesto y para el otro, pero no me quiero extender ya que os podría liar.
En general podemos afirmar que el valor de nuestra casa lo determinará una tasación elaborada por empresa tasadora homologada ante el Banco de España, con una antigüedad no superior a los seis mes.
2. Supuesto común para salvar la vivienda en la segunda oportunidad: la hipoteca vale más que el valor de la vivienda si la fuéramos a vender. Concurso sin masa.
En la mayoría de casos nos encontramos ante viviendas que debido a la burbuja inmobiliaria tienen ahora un valor de mercado inferior al valor de la hipoteca, por lo que su valor de realización en nulo o cero, ya que si la vendiéramos no daría ni para pagar la hipoteca y los impuestos que ello conlleva.
En esos casos (inmueble con valor a la hipoteca), aplicaríamos un concurso que se denomina «concurso sin masa», y que viene regulado en el artículo 37.bis de la Ley Concursal:
Artículo 37 bis. Concurso sin masa.
Se considera que existe concurso sin masa cuando concurran los supuestos siguientes por este orden:
a) El concursado carezca de bienes y derechos que sean legalmente embargables.
b) El coste de realización de los bienes y derechos del concursado fuera manifiestamente desproporcionado respecto al previsible valor venal.
c) Los bienes y derechos del concursado libres de cargas fueran de valor inferior al previsible coste del procedimiento.
d) Los gravámenes y las cargas existentes sobre los bienes y derechos del concursado lo sean por importe superior al valor de mercado de esos bienes y derechos.
Por tanto solicitaríamos un concurso sin masa donde no se liquidaría la vivienda al valer más la hipoteca, y carecer el resto de bienes (vehículos u otros) o bien de valor, o bien sus cargas son mayores al valor de mercado (vehículo financiado con reserva de dominio, etc.).
En esos casos podríamos pedir el concurso excluyendo la casa, y pedir el perdón del resto de acreedores usuales, como financieras, préstamos, tarjetas,etc.
El concurso si masa permitiría mantener la vivienda y pedir el perdón del resto de deudas, ya que no tenemos nada que tenga valor a los efectos del concurso.
Podríamos pedir que nos diesen la segunda oportunidad para todas las deudas salvo la hipoteca, al ser superior al valor de la vivienda y al ser las deudas hipotecarias no perdonables.
3. Supuestos donde no nos importe perder la casa pero no podamos pagar la hipoteca: concurso con plan de pagos.
Este segundo supuesto se aplica en aquellos casos que no podamos pagar la hipoteca y la vivienda tenga un valor de mercado inferior al del la hipoteca.
Estos clientes suelen llamar a la operación que les obligó el banco como «del abrazo del oso», es decir tenían un hipoteca razonable y el banco para poder refinanciar sus deudas amplió la hipoteca hasta importes imposibles o con duraciones hasta más allá de la jubilación de los titulares.
Estas situaciones son comunes y son un verdadero disparate, porque condenamos a pagar un deuda eterna que es superior la valor de la casa, o hacemos que las cuotas prolonguen durante la jubilación, momento en el cual no podremos pagar las mismas, dado que la pensión será siempre de un importe inferior a la nómina, y no se podrá hacer frente a las cuotas.
En esos casos estaremos ante un supuesto del artículo 489 de la Ley Concursal:
Artículo 489. Extensión de la exoneración.
1. La exoneración del pasivo insatisfecho se extenderá a la totalidad de las deudas insatisfechas, salvo las siguientes:
8.º Las deudas con garantía real, sean por principal, intereses o cualquier otro concepto debido, dentro del límite del privilegio especial, calculado conforme a lo establecido en esta ley.
En estos supuestos (hipoteca muy superior al valor de la vivienda), podremos solicitar además del perdón de las tarjetas, créditos, etc., el perdón de la parte de hipoteca que sea superior al valor razonable de la misma.
Es decir, tengo una casa que vale 100 y una hipoteca que asciende a 150, podré pedir que se me perdone los 50 que están por encima del valor concursal que puede ascender como máximo la hipoteca.
Pero todo no iba a ser de color de rosa, y más teniendo en contra a la banca, por lo que el legislador ha establecido una curiosa forma de aprobar esta minoración de la hipoteca, que consiste en que el Juez deberá aprobar el plan de pagos, donde propongamos la minoración de la hipoteca y el perdón de la cuantía que exceda del valor razonable, y si cumplimos los requisitos se aprobará el plan, todo ello conforme al artículo 492.bis de la Ley Concursal:
Artículo 492 bis. Efectos de la exoneración sobre las deudas con garantía real.
1. Cuando se haya ejecutado la garantía real antes de la aprobación provisional del plan o antes de la exoneración en caso de liquidación, solo se exonerará la deuda remanente.
2. En el caso de deudas con garantía real cuya cuantía pendiente de pago cuando se presenta el plan exceda del valor de la garantía calculado conforme a lo previsto en el título V del libro primero se aplicarán las siguientes reglas:
1.ª Se mantendrán las fechas de vencimiento pactadas, pero la cuantía de las cuotas del principal y, en su caso, intereses, se recalculará tomando para ello solo la parte de la deuda pendiente que no supere el valor de la garantía. En caso de intereses variables, se efectuará el cálculo tomando como tipo de interés de referencia el que fuera de aplicación conforme a lo pactado a la fecha de aprobación del plan, sin perjuicio de su revisión o actualización posterior prevista en el contrato.
2.ª A la parte de la deuda que exceda del valor de la garantía se le aplicará lo dispuesto en el artículo 496 bis y recibirá en el plan de pagos el tratamiento que le corresponda según su clase. La parte no satisfecha quedará exonerada (perdonada) de conformidad con lo dispuesto en el artículo 500.
Si creyéramos que la banca no va a tener la última palabra no estaríamos en un país donde tenemos dos bancos entre los diez primeros del mundo, y por supuesto, procuró tener la última palabra, que se materializó en el artículo 498.bis de la Ley Concursal:
Artículo 498 bis. Impugnación del plan de pagos.
1. Dentro de los diez días siguientes, cualquier acreedor afectado por la exoneración podrá impugnarla, y el juez no la concederá, en cualquiera de siguientes casos:
1.º Cuando el plan de pagos no le garantizara al menos el pago de la parte de sus créditos que habría de satisfacerse en la liquidación concursal.
2.º Cuando el plan de pagos no incluya la realización y aplicación al pago de la deuda exonerable, de la deuda no exonerable o de las nuevas obligaciones del deudor de la totalidad de los activos que no resulten necesarios para la actividad empresarial o profesional del deudor o de su vivienda habitual, siempre que los acreedores impugnantes representen al menos el cuarenta por ciento del pasivo total de carácter exonerable.
Es decir que si el banco impugna el plan de pagos aprobado por el Juez lo ganará, ya que nuestro plan de pagos no incluirá la realización de nuestra vivienda habitual, por tanto será impugnable.
En ese momento, el banco impugna el plan de pagos porque no se realiza la vivienda habitual, deberemos solicitar la conversión de nuestro concurso en uno liquidativo donde se liquide nuestro patrimonio incluida nuestra vivienda habitual.
Dependerá del banco, si le interesa continuará con la hipoteca y nos perdonará el exceso de hipoteca sobre el valor que exceda de valor razonable, y si no le interesa, impugnará el plan de pagos y nos obligará a liquidar la vivienda.
El banco decidirá que le interesa hacer, por ello tenemos que tener en mente la posibilidad de entregar la vivienda, a cambio del perdón de todas la deudas hipotecarias o no hipotecarias.
Tenemos herramientas para poder mantener la vivienda y pedir el perdón de la el resto de deudas, incluso parte de las hipotecarias, ahora dependerá de nosotros el acogernos a ellas o seguir soportando «el abrazo del oso» que nos dio el banco en su momento.
No hace falta que os diga que es un tema muy delicado, por lo que debe ser tramitado con experiencia en el ámbito concursal, y así posible con experiencia de tramitar y lograr el perdón de la deudas de personas físicas, como es nuestro caso.
Para cualquier duda o comentario, tenéis en el lateral derecho mi correo electrónico que es la vía más fácil para poder tomar contacto con vuestro problema, por lo que os animo a que me hagáis la consultas que consideréis oportunas, y si merecemos vuestra confianza os podemos tramitar el procedimiento para salvar la casa en la segunda oportunidad.
