Es muy habitual en la comarca en la que vivimos, que alguien cercano a nuestro entorno familiar o conocido, haya formalizado un contrato de arrendamiento rústico frente a un tercero, y que finalmente ese contrato, solo le traiga auténticos quebraderos de cabeza, ya que el arrendatario adquiere la posesión del bien.
El procedimiento de desahucio, es un procedimiento judicial que tiene por objeto la recuperación por el arrendador de una finca dada en arrendamiento en un momento inmediatamente anterior, y que por causas ajenas al mismo y que vienen tasadas en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, truncan la relación arrenditicia.
Entre estas causas que pueden inducir a instar el desahucio, cabe destacar la falta de pago de la renta que ambas partes hayan estipulado a través del contrato de arriendo, o de cantidades asimiladas a la misma (recibos de impuestos o suministros, etc.), bien porque ha terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento, o por cualquier otra causa de resolución que se establezca en la Ley, como por ejemplo, el desahucio por precario que abordaremos en otra ocasión.
Sin embargo, a lo largo de este artículo, vamos a centrarnos en el desahucio de una finca rústica por falta de pago. Puede ocurrir, que entre arrendador y arrendatario, se fije una renta muy baja o simbólica, ya que el contrato de arriendo se celebre tan solo para tener derecho a solicitar algún tipo de ayudas como podría ser la PAC, pero que con independencia de la renta, en caso de impago, el arrendador quiera cobrar las cantidades debidas y pretender el lanzamiento del arrendatario.
En este caso, el dueño o propietario de la finca en cuestión, puede solicitar del Juzgado a través de la correspondiente demanda, dos cosas:
- la recuperación de la finca, es decir, que le entreguen la posesión de la finca rústica en cuestión.
- O también puede junto con la recuperación de la finca, reclamar además el importe de las rentas y cantidades adeudadas, que no le hayan sido satisfechas.
Cómo lo único que ha de discutirse en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, es si verdaderamente se debe el importe que manifiesta el demandante, este tipo de procedimiento ha simplificado muchos los trámites, de modo que tras el requerimiento judicial, si por el arrendatario NO SE FORMULA OPOSICION, se da por terminado el procedimiento sin necesidad de que se tenga que celebrar un juicio.
Es decir, si el inquilino que ha sido demandado no se opone a la petición del arrendador, directamente se procederá a la ejecución del lanzamiento y de la reclamación de las cantidades adeudadas (artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el caso de que también las haya reclamado y que posee una particularidad, introducida tras la reforma de la Ley 19/2009 y que modifica el apartado 9.º del art. 251 LEC, disponiendo que en los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato.
Sin embargo, cuando en una demanda se contemplan las acciones acumuladas de desahucio por falta de pago y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor, en virtud del art. 252.2 de la LEC es decir, la cuantía más alta de las siguientes:
- Bien una anualidad de renta -cuantía de la acción de desahucio-, o bien el importe que se reclama en concepto de rentas o cantidades debidas -cuantía de la acción de reclamación de rentas u otras cantidades-.
Otra de las particularidades, es la que en el argot jurídico se denomina enervación, que es el derecho que tiene el inquilino de reestablecer el contrato de arrendamiento que entre ambas partes tienen acordado, consignando el pago de las cantidades debidas y no pagadas, que le son reclamadas. Ha de destacarse, que este derecho excepcional no es ilimitado, y por tanto el arrendatario sólo podrá usar del mismo una sola vez a lo largo de la duración del arrendamiento.
No obstante a lo anterior, no cabrá enervación alguna si el arrendador antes de poner la demanda de desahucio hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
En cuanto a la cantidad que el arrendatario deberá pagar al arrendador para poder enervar el desahucio (es decir, evitarlo), es la equivalente a todas las cantidades que le adeude hasta la actualidad, por lo que deberá de ponerse al corriente del pago.
Vertidas estas breves pinceladas sobre el procedimiento conocido como desahucio, y sobre todo centrado en la falta de pago de rentas que ambas partes hayan estipulado en el contrato de arriendo, esperamos haberos familiarizado un poco más con el tema.
La mejor opción, es estar siempre bien asesorado, y ya sabéis, tanto si sois arrendador como arrendatario, se cuenta con varias soluciones al caso. Dejar que un especialista en materia os guie y os de la solución, que mejor se ajuste a vuestro caso.
