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title: "Deuda tras la ejecución hipotecaria: cuándo prescribe la cola de hipoteca (5 años y excepciones)"
description: "El banco subastó tu casa, se la adjudicó por menos de lo que debías y, años después, llega una carta o un burofax: «todavía nos debe dinero» . Es la llamada cola de hipoteca , y es una de las..."
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date: 2026-10-03
modified: 2026-10-03
author: "David García Montoliu"
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categories: ["Ejecución judicial / hipotecaria", "Segunda oportunidad"]
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# Deuda tras la ejecución hipotecaria: cuándo prescribe la cola de hipoteca (5 años y excepciones)

El banco subastó tu casa, se la adjudicó por menos de lo que debías y, años después, llega una carta o un burofax: **«todavía nos debe dinero»**. Es la llamada **cola de hipoteca**, y es una de las situaciones que más angustia genera entre quienes ya perdieron su vivienda.

La buena noticia es que esa **deuda tras la ejecución hipotecaria** no es eterna. Una vez adjudicado el inmueble, lo que queda por pagar deja de estar garantizado con la vivienda y pasa a regirse por el plazo general de prescripción de las acciones personales: **cinco años**. En esta guía te explicamos, con el Código Civil, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, cuándo prescribe, desde qué fecha se cuenta, qué lo interrumpe y qué hacer si te la reclaman.

**⚡ Respuesta rápida**

La deuda que queda pendiente cuando el banco se adjudica la vivienda por menos de lo debido es una deuda personal del deudor (art. 1911 CC). Su reclamación prescribe a los **5 años** (art. 1964.2 CC, en la redacción de la Ley 42/2015; **10 años en Cataluña**, art. 121-20 CCCat), contados desde que el banco conoció que la subasta no cubría la deuda. El Tribunal Supremo situó ese momento en la **fecha de la subasta** (STS 248/2014, ECLI:ES:TS:2014:2036).

El plazo se reinicia con cualquier reclamación judicial, cualquier reclamación extrajudicial que llegue al deudor o cualquier reconocimiento de la deuda (art. 1973 CC). Si la ejecución es anterior al 7 de octubre de 2015, se aplica el régimen transitorio que fijó la **STS 29/2020, de 20 de enero (ECLI:ES:TS:2020:21)**.

**📋 Ficha técnica**

- **Qué es:** la parte de la deuda hipotecaria (capital, intereses y costas) que no queda cubierta con la adjudicación de la vivienda en la subasta.
- **Naturaleza tras la adjudicación:** deuda personal; el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911 CC). El banco puede pedir que la ejecución continúe por ese importe (art. 579.1 LEC).
- **Plazo de prescripción:** 5 años (art. 1964.2 CC); 10 años en Cataluña (art. 121-20 CCCat).
- **Inicio del cómputo:** desde que el acreedor sabe que la subasta no cubre su crédito; el TS lo sitúa en la fecha de la subasta (STS 248/2014).
- **Interrupción:** reclamación judicial, reclamación extrajudicial o reconocimiento de deuda (art. 1973 CC). El plazo vuelve a empezar.
- **Ejecuciones anteriores al 7-10-2015:** régimen transitorio del art. 1939 CC y STS 29/2020.
- **Vivienda habitual:** rebajas legales si se paga el 65 % en 5 años o el 80 % en 10 años, o si el banco revende con plusvalía (art. 579.2 LEC).
- **Revisado por:** [David García Montoliu](https://garciamontoliu.com/david-garcia-montoliu/), abogado (ICAM nº 91.374 · ICALBA nº 2079).

## 🏠 Cómo se genera la cola de hipoteca

La ejecución hipotecaria permite al banco cobrar un préstamo garantizado con hipoteca cuando el deudor deja de pagar. El procedimiento termina normalmente con la **subasta** de la vivienda, y ahí caben dos escenarios:

- ✅ **Un tercero puja y paga lo suficiente** para cubrir capital, intereses y costas: la deuda se extingue. Si su puja no llega, también queda una parte pendiente.
- ⚠️ **Nadie puja (o las pujas son bajas) y el banco se adjudica la vivienda**. Es lo más habitual, y la ley le permite hacerlo por un porcentaje del valor de subasta que puede ser inferior a lo que se le debe.

### 📊 Por cuánto puede adjudicarse el banco la vivienda si no hay postores (art. 671 LEC)

| Tipo de inmueble | Importe de adjudicación | ¿Puede quedar deuda? |
| --- | --- | --- |
| **Vivienda habitual** | 70 % del valor por el que salió a subasta. Si lo que se debe es inferior a ese 70 %, por el importe de la deuda, con un mínimo del 60 %. | Sí, cuando la deuda supera el 70 % del valor de subasta. |
| **Otros inmuebles** | 50 % del valor por el que salió a subasta o la cantidad que se le deba por todos los conceptos. | Sí, cuando la adjudicación no cubre todo lo debido. |

El Tribunal Supremo, en **Pleno**, aclaró cómo se interpretan esos porcentajes en la vivienda habitual: la adjudicación por debajo del 70 % solo es posible cuando con ella **se extingue por completo la deuda**, y nunca por menos del 60 % (**STS 866/2021, de 15 de diciembre, ECLI:ES:TS:2021:4602**). Dicho de otro modo: si debes más del 70 % del valor de subasta, el banco se adjudica la casa por ese 70 % y la diferencia queda pendiente.

🧮 **Ejemplo:** vivienda habitual que sale a subasta por 150.000 € y deuda total de 140.000 € (capital, intereses y costas). Sin postores, el banco se la adjudica por el 70 %: **105.000 €**. Quedan **35.000 €** de cola de hipoteca.

## 🔄 Tras la adjudicación, la deuda deja de ser hipotecaria

Una vez adjudicada la vivienda, la garantía hipotecaria ya se ha agotado: el inmueble es del banco. Lo que falta por cobrar ya no está garantizado con ningún bien concreto y se convierte en una **deuda personal**. El deudor responde de ella con todo su patrimonio presente y futuro (**art. 1911 CC**), y el banco puede pedir que la ejecución continúe contra otros bienes (nómina, cuentas, otros inmuebles) por la cantidad que falte (**art. 579.1 LEC**).

Ese cambio tiene una consecuencia muy favorable para el deudor: ya no se aplica el plazo de prescripción de la acción hipotecaria, que es de **20 años** (art. 1964.1 CC), sino el de las acciones personales, que es de **5 años**.

📞 **¿Te están reclamando una deuda de una ejecución hipotecaria antigua?** Llámanos al [91 567 28 20](tel:+34915672820) o escríbenos a [info@garciamontoliu.com](mailto:info@garciamontoliu.com) y revisamos si está prescrita.

## ⏳ Prescripción de la deuda tras la ejecución hipotecaria: 5 años

La prescripción extingue la posibilidad de reclamar judicialmente un derecho cuando su titular no lo ejerce en el plazo legal. Hasta 2015, el art. 1964 CC fijaba **15 años** para las acciones personales sin plazo especial. La **Ley 42/2015, de 5 de octubre**, que entró en vigor el **7 de octubre de 2015**, lo redujo a **5 años**. La deuda tras la ejecución hipotecaria, al ser una deuda personal sin plazo especial, encaja en esa regla.

📍 **En Cataluña el plazo es distinto:** el art. 121-20 del Código Civil de Cataluña fija **10 años** para las pretensiones que no tienen plazo especial.

### 📅 ¿Desde cuándo se cuentan los 5 años?

Según el art. 1969 CC, el plazo corre desde el día en que la acción pudo ejercitarse. Para la deuda tras la ejecución hipotecaria, el Tribunal Supremo lo concretó en la **STS 248/2014, de 26 de mayo (rec. 1416/2012, ECLI:ES:TS:2014:2036)**: el cómputo empieza cuando el acreedor dispone de todos los datos para reclamar, y en ese caso ese día fue **la fecha de la subasta**, porque desde ese momento el banco ya sabía que su crédito no quedaba cubierto. En aquel asunto, el banco reclamó por monitorio más de 15 años después de la subasta y su acción se declaró prescrita.

En la práctica, conviene tomar como referencia la fecha de la subasta y la del decreto de adjudicación, y revisar el expediente completo: si el banco siguió haciendo gestiones dentro de la ejecución, el plazo pudo quedar interrumpido.

## ⚖️ Ejecuciones anteriores a 2015: el régimen transitorio de la STS 29/2020

¿Qué ocurre con las ejecuciones en las que el plazo empezó a correr antes de la reforma? La Ley 42/2015 remite al **art. 1939 CC**, y el Tribunal Supremo resumió sus efectos en la **STS 29/2020, de 20 de enero (rec. 6/2018, ECLI:ES:TS:2020:21)**. Suponiendo que no haya habido actos de interrupción, la fecha relevante es la del nacimiento de la acción, que en la cola de hipoteca es la de la subasta:

| Si la acción nació… | Plazo aplicable | Prescripción |
| --- | --- | --- |
| Antes del 7-10-2000 | 15 años | Ya estaba prescrita al entrar en vigor la reforma |
| Entre el 7-10-2000 y el 7-10-2005 | 15 años | A los 15 años desde que nació la acción (entre 2015 y 2020) |
| Entre el 7-10-2005 y el 7-10-2015 | 5 años desde el 7-10-2015 (art. 1939 CC) | El 7-10-2020, ampliado al **28-12-2020** por la suspensión de plazos del estado de alarma |
| Desde el 7-10-2015 | 5 años | A los 5 años desde que nació la acción |

💡 **Ojo con la pandemia:** el Real Decreto 463/2020 suspendió los plazos de prescripción desde el 14 de marzo hasta el 4 de junio de 2020 (82 días). Por eso las deudas del tercer tramo no prescribieron el 7 de octubre de 2020, sino el **28 de diciembre de 2020**. Esa misma suspensión alarga 82 días cualquier plazo de cinco años que estuviera corriendo en esas fechas.

### 🗓️ Ejemplos prácticos

| Fecha de la subasta | Sin reclamaciones ni reconocimiento de deuda, prescribió o prescribe… |
| --- | --- |
| Marzo de 2004 | Marzo de 2019 (15 años) |
| Mayo de 2012 | 28 de diciembre de 2020 |
| Septiembre de 2020 | Septiembre de 2025 (5 años) |
| Junio de 2023 | Junio de 2028 (5 años) |

📂 **Un caso de nuestro despacho:** a un cliente le adjudicaron la vivienda en **2008** y en **2024** recibió un burofax recordándole que aún debía dinero. Si entre medias nadie interrumpió la prescripción, esa deuda quedó prescrita el **28 de diciembre de 2020** (tercer tramo de la tabla), y un burofax posterior no la resucita: solo se puede interrumpir un plazo que todavía está corriendo.

⚠️ Lo que sí puede perjudicarle es pagar o reconocer la deuda después: el art. 1935 CC permite renunciar, también de forma tácita, a la prescripción ya ganada.

## 🚦 Qué interrumpe la prescripción (art. 1973 CC)

La prescripción no corre de forma imparable. El art. 1973 CC enumera tres causas de interrupción y, cuando se produce cualquiera de ellas, **el plazo de cinco años vuelve a empezar desde cero**:

| Causa | Ejemplos | Qué vigilar |
| --- | --- | --- |
| ⚖️ **Reclamación judicial** | Demanda, monitorio o petición de que continúe la ejecución contra otros bienes. | Las actuaciones del banco dentro de la propia ejecución hipotecaria. |
| 📨 **Reclamación extrajudicial** | Burofax, carta certificada o requerimiento notarial del banco o del fondo que haya comprado la deuda. | Tiene que llegar al deudor; al acreedor le corresponde probar el envío y la recepción. |
| ✍️ **Reconocimiento de deuda** | Un pago parcial, firmar un acuerdo o un reconocimiento, pedir un plan de pagos por escrito. | Es el error más frecuente: un pago «de buena fe» puede reiniciar el plazo. |

Además, la prescripción **no la aplica el juez de oficio**: tiene que alegarla el deudor cuando le reclaman. Si no se opone a tiempo, el juzgado puede condenarle a pagar una deuda que ya estaba prescrita.

Si el banco vende la deuda a un fondo, el plazo **no se reinicia por la venta**: sigue corriendo el mismo. Lo explicamos en [Un fondo ha comprado mi deuda: qué significa y qué cambia para mí](https://garciamontoliu.com/un-fondo-ha-comprado-mi-deuda/) y en [¿Cuándo prescribe una deuda bancaria? Qué la interrumpe y qué la resucita](https://garciamontoliu.com/cuando-prescribe-una-deuda-bancaria/).

### 👥 ¿Y si hubo avalistas?

Si en la hipoteca había avalistas o fiadores personales, el banco o el fondo puede reclamarles también la deuda pendiente. Es habitual que los fondos que compran estas carteras se dirijan contra ellos. Para el cómputo hay una regla específica: la **reclamación judicial** contra el deudor principal interrumpe también la prescripción frente al fiador, pero **no las reclamaciones extrajudiciales** ni los reconocimientos privados del deudor (art. 1975 CC). Por eso conviene revisar el plazo de cada persona por separado.

## 🏷️ Si la ejecución fue sobre tu vivienda habitual: las rebajas del art. 579.2 LEC

Aunque la deuda no haya prescrito, la ley prevé ventajas cuando lo ejecutado fue la vivienda habitual y la adjudicación no cubrió toda la deuda:

| Supuesto | Efecto |
| --- | --- |
| Pagas el **65 %** de lo pendiente (más el interés legal) en los **5 años** siguientes al decreto de aprobación del remate o adjudicación | Quedas liberado del resto. |
| Si no lo logras en 5 años, pagas el **80 %** en los **10 años** siguientes | Quedas liberado del resto. |
| El banco (o una empresa de su grupo o un cesionario) **vende la vivienda** en los 10 años siguientes con beneficio | Tu deuda se reduce en el **50 % de la plusvalía** obtenida, descontados los gastos acreditados. |

## 🛡️ Si te embargan: el mínimo inembargable es más alto

Si la vivienda ejecutada era tu **vivienda habitual** y su venta no cubrió la deuda, en la ejecución posterior por lo que falte se aplica una protección reforzada del salario que muchas veces no se pide: el **art. 1 del Real Decreto-ley 8/2011** eleva la cantidad inembargable del art. 607.1 LEC.

- 📈 El mínimo inembargable (el salario mínimo interprofesional) se incrementa en un **50 %**.
- 👨‍👩‍👧 Y además en un **30 % del SMI** por cada miembro del núcleo familiar sin ingresos propios superiores al SMI: cónyuge o pareja de hecho y ascendientes o descendientes de primer grado que convivan contigo.

No se aplica de forma automática: hay que pedirlo en el juzgado. Si ya te están embargando la nómina por una cola de hipoteca, revisa si se ha tenido en cuenta. Y si vas a acogerte a la Segunda Oportunidad, te explicamos [cuándo se paran los embargos con la Ley de Segunda Oportunidad](https://garciamontoliu.com/cuando-se-paran-los-embargos-segunda-oportunidad/).

## 🧭 Qué hacer si te reclaman la cola de hipoteca

1. **No pagues ni firmes nada todavía.** Un pago parcial o un reconocimiento de deuda reinicia el plazo y puede hacer exigible una deuda que ya estaba prescrita.
2. **Reúne la documentación:** auto o decreto de adjudicación, fecha de la subasta, liquidación de intereses y tasación de costas, y cualquier carta o burofax recibido después.
3. **Calcula el plazo** con la fecha de la subasta y las reglas de la tabla anterior, y comprueba si hubo alguna interrupción.
4. **Si está prescrita**, alégalo en la oposición o en la contestación: el juez no lo aplicará si tú no lo pides. Si quien reclama es un fondo, revisa también cómo se tramitó la ejecución: hemos conseguido [anular una ejecución hipotecaria de un fondo buitre por defectos graves](https://garciamontoliu.com/ejecucion-hipotecaria-fondo-buitre-anulada/).
5. **Si no está prescrita**, valora las rebajas del art. 579.2 LEC o la [Ley de Segunda Oportunidad](https://garciamontoliu.com/ley-segunda-oportunidad/): la cola de hipoteca ya no tiene garantía, así que es un crédito ordinario que puede cancelarse con la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI).
6. **Revisa tus ficheros:** si la deuda sigue apareciendo en la CIRBE o en ficheros de morosos, consulta nuestra [guía CIRBE 2026](https://garciamontoliu.com/guia-cirbe-2026/).

**🏛️ ¿Te reclaman una deuda de una ejecución hipotecaria?**

Revisamos tu expediente, calculamos si está prescrita y, si no lo está, buscamos la vía para cancelarla. Atendemos en Madrid, Barcelona y Albacete.

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## ❓ Preguntas frecuentes sobre la deuda tras la ejecución hipotecaria

### ¿Cuándo prescribe la deuda que queda tras una ejecución hipotecaria?

A los cinco años (diez en Cataluña), porque tras la adjudicación es una deuda personal sujeta al art. 1964.2 CC. El plazo se cuenta desde que el banco supo que la subasta no cubría su crédito, que el Tribunal Supremo situó en la fecha de la subasta (STS 248/2014), salvo que se haya interrumpido.

### ¿Un burofax del banco o de un fondo vuelve a poner el contador a cero?

Sí. Una reclamación extrajudicial que llegue al deudor interrumpe la prescripción (art. 1973 CC) y el plazo de cinco años empieza de nuevo. La venta de la deuda a un fondo, por sí sola, no la interrumpe.

### Mi casa se subastó antes de 2015, ¿qué plazo se aplica?

Depende de la fecha. Si la subasta fue entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015 y no hubo interrupciones, la deuda prescribió el 28 de diciembre de 2020. Si fue entre 2000 y 2005, se aplica el plazo de 15 años, y si fue antes de 2000, ya estaba prescrita en 2015 (STS 29/2020).

### ¿Puede el juez declarar la prescripción aunque yo no diga nada?

No. La prescripción tiene que alegarla el deudor; el juzgado no la aplica de oficio. Por eso es importante oponerse a tiempo si te llega una demanda o un requerimiento judicial.

### ¿Pueden reclamar la cola de hipoteca a los avalistas?

Sí, si firmaron un aval o fianza personal. La reclamación judicial contra el deudor principal interrumpe la prescripción también frente al fiador, pero las reclamaciones extrajudiciales y los reconocimientos privados del deudor no le perjudican (art. 1975 CC).

### ¿Me pueden embargar la nómina por la deuda que quedó tras la ejecución?

Sí, pero si lo ejecutado fue tu vivienda habitual, el mínimo inembargable se eleva un 50 % y un 30 % adicional del SMI por cada familiar a cargo sin ingresos (art. 1 del Real Decreto-ley 8/2011). Hay que pedirlo expresamente en el juzgado.

### ¿Se puede cancelar la cola de hipoteca con la Ley de Segunda Oportunidad?

Sí. Tras la adjudicación, la deuda pendiente ya no está garantizada con la vivienda y se trata como un crédito ordinario, que entra en la exoneración del pasivo insatisfecho si se cumplen los requisitos de la Ley de Segunda Oportunidad.

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**Fuentes:** [Código Civil](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763), arts. 1911, 1935, 1939, 1964, 1969, 1973 y 1975; [Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323), arts. 579 y 671; Ley 42/2015, de 5 de octubre; Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo; Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, art. 1; Código Civil de Cataluña, art. 121-20; STS 248/2014, de 26 de mayo (ECLI:ES:TS:2014:2036); STS 29/2020, de 20 de enero (ECLI:ES:TS:2020:21); STS 866/2021, de 15 de diciembre, Pleno (ECLI:ES:TS:2021:4602).