En este artículo quiero explicar la situación de deudores por deudas pendientes de ejecución hipotecaria o cola de hipoteca que estaban olvidadas para todos, salvo para los bancos.
En anteriores artículos abordábamos la situación anterior, es decir, pedir la segunda oportunidad manteniendo todavía la vivienda habitual que os dejo enlazado por si lo queréis consultar pinchando AQUÍ.
En este artículo nos referimos al estado siguiente, la hipoteca ya se ejecutó, se perdió la vivienda, pero el banco sigue reclamando la parte no cobrada de la hipoteca.
1. Tengo deudas pendientes porque la vivienda ejecutada no pagó toda la deuda hipotecaria.
La cuestión que se plantea a nuestros clientes y es consulta cada cierto tiempo, es la relativa a aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria donde se perdió la casa, pero que el banco con la adjudicación no cubrió toda la deuda.
Es decir, la situación se perdió la casa pero la adjudicación judicial no cubrió todo el principal, ni las costas, ni los intereses.
En la jerga jurídica a estas deudas que quedaron pendientes de pago en la ejecución hipotecaria las llamamos «cola de hipoteca».
Desgraciadamente escribo a raíz de un burofax recibido por un cliente nuestro donde el banco se adjudicó su vivienda en el año 2008, y ahora en el 2024 le remite un burofax recordándole que todavía le debe dinero.
2. Me pueden reclamar el dinero que quedó pendiente con la ejecución hipotecaria.
Hace unos años mi contestación hubiera sido más contundente, en el sentido que normalmente una entidad que había ejecutado la vivienda de los clientes y todavía tenía pendiente de cobro cantidades no solía reclamar, ya que le había quitado su casa y parecía excesivo seguir ejecutando al cliente.
Ahora no tengo nada claro que no vaya a ocurrir, la venta de deudas judicializadas a los fondos buitres y la agresividad e imaginación de estos fondo me hace temer que estas deudas van a reclamarse o al menos intentarlo.
En un plano técnico, que es complejo y no me quiero liar, el procedimiento de ejecución hipotecaria está finalizado, es decir, el procedimiento especial de ejecución de deuda con hipoteca finaliza con la ejecución de los bienes hipotecados. Por lo que la reclamación de esa deuda en ese mismo procedimiento la veo complicada y díficil, aunque no niego que teóricamente se podría intentar. Insisto, tema muy técnico y no quiero liar a los clientes.
Cuestión distinta es si además de hipoteca hubo un contrato de aval, que siempre lo había, es decir, si expresamente se reseñó un pacto especifico de aval personal de las deudas garantizadas, bien por los titulares de los bienes o por terceras personas.
En caso de terceras personas, no hay duda, se están reclamando las deudas por parte de los fondos buitres.
La reclamación una vez finalizada la ejecución hipotecaria genera dudas jurídicas a su viabilidad, lo que no genera ninguna duda es si existe un contrato de aval personal sobre todo si es por una tercera persona.
3. En la segunda oportunidad me pueden perdonar esas deudas: SI.
El perdón de la deuda pendiente de la ejecución hipotecaria o cola de hipoteca no genera duda alguna en el 2024, por el artículo 489 de la Ley Concursal:
Artículo 489. Extensión de la exoneración.
1. La exoneración del pasivo insatisfecho se extenderá a la totalidad de las deudas insatisfechas, salvo las siguientes….
La Ley Concursal lo perdona TODO salvo determinadas deudas, y entre las no perdonables no estás las deudas pendientes por ejecución hipotecaria finalizada o cola de hipoteca.
3. Otras posibles defensas frente a ese tipo de deudas.
Además de la segunda oportunidad y las defensas generales que solemos utilizar en cualquier ejecución, en este tipo de deudas tenemos especialidades que están recogidas en la Ley de Enjuiciamiento Común, y que son relativas al tope de costas, etc.
Como son muchas no las desarrollaré, pero si haré una que no suele aplicarse al estar regulada fuera de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Es limitación especifica está recogida en Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios y consiste en una limitación al alza del mínimo inembargable mediante su artículo 1:
Artículo 1. Inembargabilidad de ingresos mínimos familiares.
En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley
Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea
insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en
la misma deuda, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento
del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo
interprofesional. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de
hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.
Esta limitación no suele aplicarse en la práctica y es necesario reclamarla ya que se aparta de los límites comunes del embargo y recomiendo consultar como nos están embargando si el origen son las cantidades pendientes posteriores a la ejecución hipotecaria.
Esperando que os sirva el artículo y os ayude a defenderos, me despido como siempre poniéndome a vuestra disposición por si queréis que dirija vuestra defensa, segunda oportunidad o procedimiento relacionado con la insolvencia que es mi especialidad.
