Este artículo sobre el nuevo criterio del tribunal supremo sobre el vencimiento anticipado explicado fácil, nace de la necesidad de algunos de mis clientes de que les explicara de forma sencilla y fácil, como va a ir su ejecución y si seguirá su procedimiento de ejecución hipotecaria o no, y lo hago para explicar la nueva situación, mientras esta dure.
Para aquellos que quieran entrar en detalle os enlazo el texto de la Sentencia del TJUE que responde a la cuestión que el plantea el Tribunal Supremo, y el texto de la Sentencia del nuevo criterio del Tribunal Supremo:
Pleno Sala Primera del TS 11 septiembre 2019
1. Antecedentes y motivos para que el Tribunal Supremo dictara una Sentencia sobre el vencimiento anticipado.
La abusividad de la cláusula del vencimiento anticipado nace de una Sentencia del TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea), del año 2013, en la cual estima que poder vencer una obligación (hipoteca, etc.), que debería tener una vida de muchos años, por un impago, era un autentico disparate, que lo lógico, es que para que vencer el préstamo haya un impago de muchos meses, y una clara y manifiesta voluntad de no pagar exteriorizada por el impago continuo durante mucho tiempo.
Entiende el TJUE que dar por concluido un préstamo a 30 años por impagar un mes es un autentico disparate.
En base a lo ilógico del planteamiento, decidió que esa posibilidad, vencer el préstamo a 30 años por un impago, iba en contra de los consumidores, y por tanto, de la Directiva de protección al consumidor, y la declaró nula.
Esa Sentencia debía ser de aplicación inmediata en los Tribunales españoles, pero la banca, en su derecho, recurrió hasta el Tribunal Supremo y el TJUE, alegando que si, que era un disparate el vencimiento de la hipoteca por un impago, pero que ellos «eran buena gente», y llevaban al Juzgado a los clientes que habían impagado mucho tiempo, y por tanto, las ejecuciones eran legales.
El TJUE volvió a pronunciarse, y le dijo a la banca que lo importante no era el tiempo de reclamación ante los Juzgados, lo importante era si la cláusula QUE ELLOS HABÍAN IMPUESTO AL CONSUMIDOR, era abusiva o no, y como lo era, la cláusula era abusiva con independencia del tiempo que había esperado el banco para reclamar en el Juzgado la hipoteca.
El TJUE le dijo a la banca, que lo importante no era que ellos eran «buenos» y esperaban a ir al Juzgado con los clientes, lo importante es que habían obligado al cliente a firmar un cláusula abusiva, y por tanto, la misma era nula.
Creyendo inocentemente que la discusión ahí acababa, los banco siguieron batallando, y defendieron que sin la cláusula de vencimiento anticipado ellos no hubieran dado los préstamos hipotecarios, y que en consecuencia, que la cláusula de vencimiento anticipado era esencial, sin ella el préstamo no podía seguir viviendo (lo siento pero lo tengo que escribir…jajajajaja).
La banca volvió a defenderse diciendo que sin vencimiento anticipado no hubiera dado los préstamos hipotecarios, y por tanto la cláusula era esencia, si ella el préstamo no podía continuar.
El ardid era claro, cómo no puede vivir el préstamo sin esa cláusula, que «mis amigos del Tribunal Supremo» busquen una norma que sustituya a la eliminación del vencimiento anticipado, y así, poder defender que la ejecuciones hipotecarias pueden continuar.
El Supremo entró en buscar una norma supletoria a la cláusula de vencimiento anticipado, y le preguntó al TJUE, si eso era correcto.
La pregunta trampa que debía plantear el Tribunal Supremo estaba clara, debo preguntar al TJUE que es mejor, arruinar al consumidor y que tuviera que devolver de golpe todo el dinero de la hipoteca, o aplicar una norma nacional.
El TJUE, entre arruinar al consumidor y que este tuviera que devolver todo el dinero de la hipoteca de golpe o aplicar una norma nacional, dijo que era mejor aplicar una norma nacional
A partir de dicha contestación, el Tribunal Supremo mediante sentencia de 11 de septiembre de 2019, acordó que el vencimiento anticipado se resolverá mediante tres supuestos, que a continuación explico.
2. Vencimiento anticipado en ejecuciones hipotecarias anteriores al 2013.
Aunque sé que no debería explicarlo, no me resisto a insistir que para saber de que año es cada ejecución hipotecaria basta ver el número de ejecución.
Si nuestra ejecución hipotecaria es ¿?¿?/2012, es de aplicación este apartado.
En esas hipotecas si existe una cláusula que se titule vencimiento anticipado, o se haga una descripción de que se considera vencimiento anticipado, y sea anterior al 2013, SE DEBE SOBRESEER LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
Si tenemos vencimiento anticipado y nos ejecutaron la hipoteca, la ejecución se debe archivar, y las tenían casi todas las hipotecas.
3. Vencimiento anticipado en ejecuciones hipotecarias posteriores al 2013.
3.1 Impagos inferiores al año antes de interponer la ejecución hipotecaria.
El Tribuna Supremo entiende que si la ejecución hipotecaria se interpuso por el banco, y la hipoteca tiene cláusula de vencimiento anticipado, se deberá estar al criterio de la actual Ley Hipotecaria (Ley del Crédito Inmobiliario), y por tanto, si el impago es inferior al año, o muy poco sustancial en determinadas fases del mismo, se debe sobreseer la ejecución hipotecaria.
El Tribunal Supremo utiliza el criterio de la nueva Ley Hipotecaria, y si el impago antes de interponer la ejecución hipotecaria era inferior al año o muy poco significativo, la ejecución hipotecaria se debe archivar.
La mayoría de ejecuciones hipotecarias, por mi experiencia, se reclamaron antes del año de impagos, pero hay que ver caso a caso, y el contenido de la cláusula.
3.2 Impagos superiores al año antes de interponer la ejecución hipotecaria.
Si nuestra ejecución hipotecaria es posterior al 2013, tiene cláusula de vencimiento anticipado y se interpuso después de una año de impagos, o con impagos muy significativos conforme a la nueva Ley Hipotecaria, la ejecución debe continuar.
El Tribunal Supremo convalida la cláusula de vencimiento anticipado si el impago de cuotas es superior al año o es muy significativo, y ordena que las ejecuciones continúen.
Entiendo lo que dice el Tribunal Supremo, pero me parece injusto, ya que con 11 cuotas me archivan la ejecución de mi casa, y con 13 me la quitan, es cierto que mi argumento es demagógico, pero no es menos cierto que quien impuso una cláusula abusiva fue el banco, y ahora debe pagar las consecuencias.
Os dejo un esquema de lo que he explicado:
Esquema del nuevo vencimiento anticipado
4. La batalla del vencimiento anticipado continua.
Lo que he explicado es claro en principio, pero si le damos cuatro vueltas la cosa se complica, y os pongo ejemplos:
- Desde cuando cuento los impagos, ¿desde el certificado de la entidad?, ¿desde que se interpuso la reclamación?, ¿desde que se admitió a trámite la ejecución?, ¿desde que se emplazó al ejecutado?, ¿desde el día de la Sentencia del Tribunal Supremo?, ¿desde hoy?, etc.
- Si mi cláusula de vencimiento anticipado no vencía desde el primer impago el préstamo, debo contar los impagos desde el plazo que marca la cláusula o deben estar incluidos los impagos del año desde el primer impago.
- Etc.
Existen muchas dudas técnicas de como llevar a efecto la aplicación de los criterios, y muchas preguntas al TJUE de los Tribunales españoles, ya que eso de que el préstamo no pueda seguir sin el vencimiento anticipado «suena cuento chino o bancario».
El criterio ha quedado claro pero su aplicación pueda salvar a miles de familias o las puede hundir, y veremos el Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales que criterio siguen a la hora de contar impagos.
Me despido poniéndome a vuestra disposición como siempre, me llamo David García Montoliu, soy colegiado del ICAM 91.374, y estoy especializado en defender frente a las ejecuciones hipotecarias y no hipotecarias, y podéis contactar conmigo en el 915672820 o info@ariserver.net para dudas, consultas o para que os defienda, lo cual será un placer.
Os dejo un enlace donde explico cómo plantear una defensa de la ejecución hipotecaria por una nueva vía.
Un abrazo a tod@s y mucho ánimo que la lucha continua.
