El próximo día 1 de Enero de 2015 se van a cumplir 20 años de la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), y esta fecha va a suponer la finalización de muchos contratos arrendamiento de locales de negocios que fueron otorgados antes del 9 de Mayo de 1985. Pero ¿Cuáles son exactamente lo contratos que se extinguirán? Es importante saberlo para poder adelantarse a esa fecha y negociar con la propiedad los términos del nuevo contrato.
En diciembre de 2014 termina la prórroga prevista por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que pondrá fin a algunos alquileres de locales comerciales de renta antigua.
¿Cuáles son los contratos que se extinguirán a finales de este año?
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, en su Disposición Transitoria Tercera, estableció un régimen transitorio para los contractos de arrendamiento de local de negocio que existían en el momento de la entrada en vigor de la norma (1 de enero de 1995). Se establecieron unos plazos de extinción de los mismos, en función de la fecha de suscripción del contrato, de la actividad desarrollada en el local y de la persona arrendataria (personas físicas y jurídicas). El próximo 31 de diciembre de 2014, cuando haga 20 años desde la entrada en vigor de la LAU, tendrá lugar el último plazo de extinción general que afecta a los contratos que acumulativamente cumplen los siguientes requisitos:
– Contratos que, en la fecha de entrada en vigor de la LAU, estaban en situación de prórroga legal (es decir, la prórroga forzosa que establecía la anterior ley de 1964 y que era obligatoria para el arrendador);
– Suscritos en una fecha anterior al 9 de mayo de 1985;
– Referidos a locales que no tengan la consideración de gran superficie (igual o superior a 2.500 m2);
– Cuyo arrendatario sea una persona jurídica (es decir, una sociedad);
– Y en los que se desarrolle alguna de las actividades siguientes:
a) Actividades comerciales (División 6 de las tarifas del IAE, incluyendo comercio al por mayor y al por menor, restaurantes, bares, hostelería y talleres de reparación de vehículos, electrodomésticos, maquinaria industrial, etc.);
b) O cualquier otra actividad distinta de la comercial, cuando la cuota del IAE sea inferior a 510,86 €. La cuota que se toma en consideración es la mínima (municipal o según tarifa) correspondiente a 1994.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 introdujo una moratoria para que los locales arrendados antes de 1985 mantuviesen la renta antigua por un plazo de veinte años. De este modo, los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica, se extinguirán el 1 de enero de 2015.
Atención. Si el arrendatario hubiese traspasado el contrato de arrendamiento en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, el plazo de duración del mismo se alarga cinco años, con lo que podría extenderse hasta el 1 de Enero de 2020.
¿Y si el arrendatario es una persona física?
Para los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona física, la regla general es que los mismos se extinguirán con la muerte o jubilación del arrendatario, salvo la posibilidad de subrogaciones a favor del cónyuge o descendientes que en su caso se prevén.
Por regla general, es el cónyuge quien tiene derecho a subrogase, siempre que continúe con la actividad desarrollada en el negocio.
En defecto de cónyuge o cuando éste ya se haya subrogado y fallezca o se jubile, existe la posibilidad de que los descendientes continúen la actividad, pero en estos casos el contrato se extinguirá cuando se completen veinte años desde la entrada en vigor de la Ley de 1994, es decir, el próximo día 1 de enero de 2015.
El inicio del año 2015 también pondrá fin a los contratos de arrendamiento de locales de negocio ocupados por los herederos de aquellas personas físicas que suscribieron contratos antes de 1985.
¿Qué pasa con los arrendamientos de vivienda de renta antigua?
No afecta esta fecha a los contratos de arrendamiento de vivienda, pues la duración de los mismos va vinculada a la vida del arrendatario, o, en su caso, de la persona que se hubiera subrogado en el arriendo, existiendo diversos requisitos que limitan la posibilidad de tal subrogación.
El inquilino que se queda sin contrato ¿Tiene derecho a alguna indemnización?
a) A ser indemnizado con 18 mensualidades de la renta que pagase en el momento de la extinción, si en el local se instala -dentro del año siguiente a la extinción- un nuevo negocio igual o afín al realizado por el ex-arrendatario.
b) Preferencia para alquilar otra vez el local, dentro del año siguiente a la extinción de su contrato, en igualdad de condiciones al nuevo interesado, para lo que el arrendador ha de notificar previamente al ex-arrendatario las condiciones aplicables al nuevo contrato
Una vez producida la extinción del contrato, siguen habiendo derechos expectantes, para el caso de que el propietario decida arrendar el local a un tercero, en cuyo caso el arrendatario puede tener un derecho de retorno al local o a indemnizaciones
A finales del 2014, muchos de los contratos de arrendamientos de locales de negocio quedarán extinguidos. Pero hay que examinar caso por caso pues, en determinadas circunstancias, puede conseguirse un alargamiento de los mismos. Y, en cualquier caso, es importante adelantarse a los acontecimientos y prever la extinción antes de que se produzca.