En los últimos años, propiciado principalmente por la crisis, se ha producido un endurecimiento de los requisitos que debe reunir el inquilino a la hora de formalizar un contrato de arrendamiento con su casero, tales como una copia de la declaración de la renta del individuo o si no era suya, la de su pareja, o más comúnmente en personas jóvenes la de alguno de sus padres. Así como también la prestación de una fianza que sea al menos igual a una mensualidad, llegándose, en otros muchos casos, a multiplicar por 3 o incluso 4 veces el importe de la fianza.
Si bien es cierto, la libertad de forma a la hora de formalizar un contrato por ambas partes, recogida en el artículo 1255 de nuestro Código Civil, permite que se establezcan las cláusulas y condiciones que ambas partes estimen oportuno. En el caso que antes comentábamos, tal endurecimiento de las condiciones viene dado de cara a posicionar al arrendador en una situación de mayor seguridad frente a posibles incumplimientos del contrato de arrendamiento que propicien una ocupación ilegítima del inmueble o un incumplimiento reiterado doloso por parte del inquilino.
Respecto a la condición de prestar fianza por parte del inquilino en el contrato de arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda o negocio, tal condición viene expresada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como requisito obligatorio e indispensable para la formalización del contrato. Contemplando así mismo las distintas especialidades a la hora de modificar la cuantía de la fianza por parte del arrendador o inquilino cuando así sea posible.
Una vez prestada la fianza por el inquilino será obligación del arrendador depositar la misma en donde corresponda dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre y las condiciones a las que se sujete por este motivo. No realizar este trámite puede acarrear sanciones administrativas de distinta índole (leve o grave), dependiendo también de la comunidad en la que se haya realizado el contrato. Cabe destacar que NUNCA es obligación del inquilino realizar tal trámite y que el mismo no puede ser sancionado por este motivo.
La finalidad de la fianza en un contrato de arrendamiento no es otra que la de servir como garantía para cubrir los posibles desperfectos que por el uso del inquilino se hayan generado en el inmueble, en ningún caso, podrá servir como garantía del arrendador frente a impagos de renta del inquilino.
Si bien, y en relación con lo dicho anteriormente, es posible que por parte del inquilino se pida la compensación del pago de alguna renta restante impagada a la hora de finalizar el contrato, aunque para ello deben darse una serie de condiciones, como son que antes de que se pida tal compensación por parte del inquilino se haya verificado que no existen daños en el inmueble que deban cubrirse con esa fianza y por lo tanto, sea posible el pago de rentas atrasadas por medio de la fianza.
Por otra parte, si el contrato fuera resuelto, por las razones que fueran, y no existiesen daños en el inmueble, el arrendador tendrá obligación de devolver el importe exacto de la fianza al inquilino, en su totalidad, y sin reducción del importe de ninguna clase. Digo esto, porque no es la primera vez que nos encontramos con que un inquilino nos plantea que su casero no le devuelve la fianza en el importe total en que se prestó, por ejemplo, si prestó lo correspondiente a 3 mensualidades, querer devolver sólo una.
El no hacer frente a la obligación que por Ley se le exige al arrendador puede devenir en un incumplimiento por su parte, pudiendo el inquilino en tal caso, exigir la devolución de la fianza, y en caso de transcurrir un mes desde la entrega de las llaves, exigir también los intereses legales que se generen tal y como se recoge en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En la redacción de este artículo hemos querido ser conciso con las problemáticas más frecuentes en estos casos, sin embargo, desde García Montoliu Abogados y Asesores Tributarios les invitamos a que acudan a nosotros para resolver cualquier duda relacionada con lo expuesto hoy aquí.
