NO TENGO CAMINO DE ACCESO A MI FINCA

La servidumbres de paso conocida vulgarmente como «camino de acceso´´, se encuentran reguladas en el Titulo VII capitulo primero, a partir del artículo 530 y siguientes de nuestro Código Civil. A su vez, pueden tener distinta naturaleza y por ello, sólo pueden adquirirse en virtud de título, cuya falta sólo puede suplirse por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme, admitiéndose excepcionalmente la adquisición por prescripción inmemorial (acreditar mas de 20 años de paso) si los hechos origen de la servidumbre discontinua, ocurrieron antes de la promulgación del Código Civil del año 1.881.

Ahora bien, dicho esto ¿Qué ocurre si el propietario de una finca enclavada entre otras ajenas a su propiedad no tiene salida a camino público? La respuesta viene regulada en lo que preceptúa el artículo.564 CC: el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.

Bien dicho esto, si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. Este tipo de servidumbre se da también en edificios urbanos, por la falta absoluta y física de salida a camino público debiendo ser real, es decir, no inducida o provocada por el propietario de la finca enclavada, colocando un obstáculo o vendiendo a propósito una parte de la finca con salida al camino para lograr la servidumbre por otro lado.

La indemnización será la pactada por las partes, pero si estas no dicen nada y la servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante, estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.

Sin embargo, cuando no hay vía permanente, limitándose el paso a lo necesario para el cultivo de la finca dominante y para la extracción de sus cosechas, o cualquier otro uso rústico o urbano, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasiones este gravamen.

La servidumbre de paso ha de concederse por el punto que sea menos perjudicial para el predio sirviente, y, en cuando sea conciliable con el menor perjuicio, por donde haya menos distancia entre el predio dominante y el camino público. Además la anchura de la servidumbre será sólo la que baste a las necesidades del predio dominante.

Pese a que la regla general es la indemnización al dueño del predio sirviente, dicha indemnización no procede (salvo pacto en contrario) cuando tras adquirirse una finca por venta, permuta o partición, dicha finca queda enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe. La jurisprudencia ha asimilado a los supuestos contemplados en el artículo 567 CC los de transacción, donación y segregación de fincas.

La servidumbre de paso, puede ser promovida por todos aquellos que cumplan una serie de requisitos que según la Jurisprudencia atañe:

1) Que quien lo solicite sea propietario o titular de un derecho real de una finca o inmueble.

2) Que se solicite de los propietarios de las heredades vecinas.

3) Que la finca o heredad se encuentre enclavada entre otras ajenas, sin salida a camino público como hecho. Indiscutible.

4) Necesidad de exigir el paso, que ha de ser verdadera, no fruto de la arbitrariedad, concurrencia o capricho, toda vez que la existencia de tal paso es necesaria para la finalidad rústica o agrícola exigiendo como mínimo una anchura reglamentaria para desempeñar labores agrícolas (imaginemos la anchura de un tractor).

5) Que medie previa indemnización, que en defecto de acuerdo, ha de ser establecida esta a través de vía judicial.

Para finalizar, los motivos por los que una servidumbre puede ser extinguida, se encuentran tasados en el artículo 564 y concordantes de nuestro código civil y diferencia entre:

  • Por consolidación de la propiedad en una misma persona del predio dominante y del sirviente.
  • Por la falta de uso persistente durante el plazo de 20 años, a contar desde el día que dejó de usarse la servidumbre discontinua o desde que tuvo lugar un acto contrario al uso cuando es continua.
  • Por cambio de estado de los predios, haciendo, absolutamente imposible el goce de la servidumbre por imposibilidad física (como pérdida de la cosa) o jurídica.
  • Por haberse cumplido el plazo o la condición resolutoria legal o negocialmente impuesta, es decir, que la servidumbre se constituya bajo una condición que motivó la creación de la servidumbre forzosa y esta se cumpla.
  • Por renuncia del dueño del predio dominante.
  • Por acuerdo entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

Así las cosas y como habéis podido comprobar, son múltiples las formas que tenemos de adquirir una servidumbre de paso a nuestra finca con el fin de poder acceder a la misma para su explotación, uso y/o disfrute.

Desde Garcia Montoliu Abogados S.L.P. deseamos que este artículo haya sido de vuestro interés, quedando como siempre a vuestra entera disposición para cualquier duda o consulta.

NO TENGO CAMINO DE ACCESO A MI FINCA

David García Montoliu
David García Montoliu

Abogado experto en fondos buitre e insolvencia

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