En este artículo os vamos a exponer CÓMO OPONER UN ARRENDAMIENTO EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA, siempre dentro de la legalidad más estricta y en base a la Ley de Enjuiciamiento Civil y demás normas de aplicación.
Quiero explicar que el motivo de publicar este artículo viene dado por varias consultas donde se me planteaba múltiples situaciones donde el propietario del inmuebles (particular, promotora, constructora, etc.), había sido ejecutado hipotecariamente y aparecía el nuevo dueño (normalmente un fondo buitre), indicando que debía desalojar el piso, que su contrato no valía para nada y que «todo rapidito» que tengo que ganar dinero con el piso cuantos antes.
El «todo rapidito» tiene como freno la Ley y a continuación os explico como defenderos.
1. El cambio de la Ley de Arrendamientos Urbanos desde marzo de 2019.
La Ley de Arrendamiento Urbanos antes del 6 de marzo de 2019 cuando hablaba de lo que ocurría con los arrendamientos en vigor en un piso en ejecución hipotecaria exponía:
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Blanco y en botella, si la ejecución hipotecaria avanzaba, se había inscrito a nombre del nuevo titular/fondo buitre, este alegando la ejecución hipotecaria podía poner de patitas en la calle al inquilino.
En marzo de 2019 la situación cambia radicalmente, y se modifica el artículo 13 pasando a tener el siguiente contenido:
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
Es decir, LOS ARRENDAMIENTOS SUSCRITOS DESPUÉS DE MARZO DE 2019 TIENEN LA DURACIÓN LEGAL DE 5 AÑOS CON PROPIETARIOS PERSONAS FÍSICAS Y 7 CON PROPIETARIOS PERSONAS JURÍDICAS.
2. Cuando debo oponer el contrato de arrendamiento en la ejecución hipotecaria.
El artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil fija que el momento debe ser cuando el Juzgado tenga constancia de que existen inquilinos en el inmueble:
Artículo 675. Posesión judicial y ocupantes del inmueble.
2. [..] Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.
Por tanto, será en el momento que tengamos constancia que el Juzgado ha ejecutado el inmueble y nos notifican como ocupantes, cuando deberemos hacer valer nuestro contrato de arrendamiento, aportando las pruebas del mismo, y defendiendo nuestro derecho a seguir en el inmueble hasta que finalice el plazo legal.
3. NO confundir inquilinos con ocupas.
Quien piense que estamos hablando o facilitando el fenómeno ocupa se equivoca radicalmente, no estamos refiriendo a las personas que pagan un alquiler, tienen dado de alta los suministros y cumplen las obligaciones legales.
La Ley defiende al inquilino que paga el alquiler, los suministros y tiene un contrato legal, en forma alguna se puede defender a quien da una patada en la puerta bajo la excusa genérica que los pisos de los bancos son de todos.
El Juez no permitirá que un ocupa se haga pasar por un inquilino/arrendatario, y le pedirá las pruebas del arrendamiento que se quiere defender.
4. La decisión será cuestión de prueba que deberá facilitar el inquilino/arrendatario.
Una cuestión que debemos tener clara, es que en casi todos los juicios y sobre todo en esta defensa del arrendamiento deberemos tener prueba, ya que en base a ella el Juez decidirá, no valdrá con palabras y testigos, deberemos aportar un contrato por escrito, justificantes de pago, recibos de suministro, etc.
Para que podamos defender nuestro contrato de arrendamiento deberemos tener documentos y justificantes del contrato, no valen meras palabras.
Una vez tengamos recopilada la prueba tendremos que asistir a la vista, donde expuestas las pruebas y los argumentos, el Juez dictará un Auto contra el cual no podremos recurrir, es decir, nos la jugamos todas en un solo asalto.
5. La defensa de los contratos de arrendamientos de locales comerciales, naves, etc.
El problema jurídico que plantean este tipo de contratos, es que mediante pacto podemos dejar de aplicar la normas de la Ley de arrendamientos Urbanos, y regirnos por el Código Civil o por acuerdos privados.
En este caso, será de vital importancia la duración, renta y demás pactos del contrato, que vendrá regulado en el contrato, y será la que obligará al nuevo titular del inmueble si logramos defender nuestro contrato de arrendamiento.
Como es lógico, esta libertad de pacto en los arrendamientos inmuebles industriales conllevará que para su defensa se necesite una mayor carga probatoria, pero en caso de lograrlo, el nuevo propietario deberá pasar por todo lo pactado.
Finalizo como siempre poniéndome a vuestra disposición para defender vuestro arrendamiento, y podéis contactar conmigo, David García Montoliu, en el correo info@ariserver.net o el teléfono 915672820.
P.D: abstenerse ocupas, gracias.
