Cómo oponerse a la ejecución hipotecaria en 2019 y 2020 es un artículo que intenta actualizar los motivos de oposición que podemos utilizar para poder defendernos del fondo buitre o del banco, que pretende ejecutarnos la hipoteca de nuestra casa, quedarse con ellos y luego reclamarnos la deuda pendiente de pagar.
Como sabéis me dedico a la defensa de ejecutados, y últimamente los fondos buitres, que no los bancos vuelven a interponer ejecuciones hipotecarias que no veíamos desde hacía años, y todo ello a consecuencia de la Sentencia de 11 de septiembre de 2019 (menuda fecha fueron a elegir nuestros Magistrados), la cual hacía un «enjuague» y revivía la extinta ejecución hipotecaria.
Os dejo un enlace a dicha sentencia Pleno Sala Primera del TS 11 septiembre 2019 , y otro al artículo que lo analizaba pulsando AQUI.
Os expongo la mitad de los motivos en este artículo y la otra mitad en otro para no aburrir, e intentando actualizarlos al máximo, y por supuesto que hay más y habrá más, dada la injusticia que supone la ejecución hipotecaria que el Tribunal Supremo ha vuelto a convalidad, esperemos que el TJUE le vuelva a su sitio como otras tantas veces les ha ocurrido.
Argumento 1. El vencimiento anticipado sigue siendo abusivo.
Le guste a los fondos buitres o no, le guste al Tribunal Supremo o no, la Sentencia de 11 de septiembre de 2019, nos conforme con el derecho europeo, y por tanto, no es de aplicación a los ejecutados por los fondos buitres, por los siguientes motivos:
- La entidad ejecutante en la Sentencia del Tribunal Supremo era un banco y no un fondo sin autorización o voluntad de financiación, por lo que difícilmente podrá decirse que se da amparo en la ejecución hipotecaria a la rehabilitación del préstamo, etc
- El contrato de préstamo puede continuar subsistiendo sin la cláusula de vencimiento anticipado, en un alambicado argumento donde pone por delante al banco a los consumidores, decía que el contrato no podía continuar sin dicha cláusula, y como justificación venía a decir que eso impediría que no se diesen hipotecas a los nuevos solicitantes, entiendo que es muy muy discutible el argumento, y que el contrato no puede continuar, no tiene explicación ni el Supremo.
- Primacía de la voluntad del consumidor respecto a las cláusulas abusivas de conformidad con la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sala Tercera, Sentencia de 3 Oct. 2019, C260/2018, el TJUE lo tiene claro, si el consumidor quiere seguir sin cláusula de vencimiento anticipado y acepta las consecuencias, el Tribunal Supremo no le corresponde «ser el padre», y velar por el consumidor y en su contra.
Esto argumento y otros, están siendo expuesto en los Juzgados de Primera Instancia, ahora veremos si las Audiencias Provinciales «rebeldes» se lo tragan, o los jueces valientes plantean al TJUE si es válido lo que el Supremo ha dictado, mientras tanto, toca seguir defendiéndonos.
Argumento 2. El interés de demora «encubierto» que quieren disimular.
Es una vergüenza que cuando vaya un fondo buitre a un juzgado a ejecutar a una hipoteca diga que «renuncia a cobrar el interés de demora». Es una vergüenza porque debería reconocer que no renuncia, sino que es un cláusula abusiva que ha sido expulsada del contrato.
Y sobre todo es una vergüenza que NO DEVUELVAN EL INTERÉS DE DEMORA QUE HAN COBRADO DURANTE LA VIDA DEL PRÉSTAMO.
El fondo buitre no dice nada de todos los intereses de demora que se estuvieron pagando hasta que no se pudo pagar el préstamo, ni los cuantifica, ni los devuelve, ni dece nada de ellos, únicamente los esconde.
Este «ocultamiento» no debería ser admitido por los Juzgados, pese a ello o nos defendemos o perderemos todas la cantidades pagadas por ese concepto.
Argumento 3. Las comisiones abusivas cobradas durante la vida del préstamo.
Durante la vida del préstamo los titulares han sido fritos a comisiones y número solo unas cuantas:
- Comisión de apertura.
- Comisión de estudio.
- Comisión por desistimiento y por modificación contractual.
- Comisión por impagar cuotas.
- Comisión por certificaciones.
- Etc.
Todas esas comisiones son nulas y deben devolverse todo el dinero cobrado por las mismas, y por supuesto, el fondo buitre no quiere saber nada de devolver, bajo el argumento que ellos no las cobraron, pero en eso la justicia no traga, deben devolverlas.
Argumento 4. Gastos a cargo de la parte prestataria.
Otra canción muy conocida, donde se ha cobrado al titular del préstamo los siguientes gastos:
- Tasación.
- Gestoría.
- Notario.
- Registro.
- Etc.
O todo o la mitad, pero debe devolver todos los gastos, ya que son cláusulas nulas.
Argumento 5. Gastos pre procesales y procesales.
Entramos en temas más técnicos, el pacto que cualquier gasto para reclamar la hipoteca sin que lo obligue la ley deba pagarlo el consumidor, ha sido declarado nulo, y se entiende que es plenamente abusivo y sin justificación.
Citamos una Sentencia del Tribunal Supremo:
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 705/2015 de 23 Dic. 2015, Rec. 2658/2013
g) Séptimo motivo (cláusula de gastos del préstamo hipotecario).-
Respecto a la imputación al cliente de los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido el prestamista, incluso cuando su intervención no sea preceptiva, la estipulación contraviene de plano el art. 32.5 LEC (LA LEY 58/2000) , que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio.
Por tanto, no pondremos oponernos solicitando que se declare la nulidad de esa cláusula.
Argumento 6. Error en la forma de calcular los intereses.
La entidades financieras cuando cobraban los intereses lo hacía por los días que tuviera el mes, bien 30, 31 o 28, pero cuando calculaban el importe del mismo para luego multiplicarlo por los días, utilizaban un año de 360 porque así cobraban más.
Esta forma de calcular ha sido declarada nula por la distinta Audiencias Provinciales:
Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 2ª) .Auto núm. 142/2016 de 17 mayo. JUR 2016\222400.
La jurisprudencia se ha venido pronunciando sobre este “sistema” de calcular los intereses: Invalidez del sistema de cálculo de los intereses por el cómputo del tiempo a través de » años comerciales «. En este punto el auto debe ser confirmado con absoluta contundencia. Y es que en la estipulación 3ª del contrato se toma para calcular el interés el factor tiempo como si el año estuviera compuesto por 360 días, esto es, se acude a la práctica bancaria de los » años comerciales «: » para el cálculo de los intereses correspondientes a períodos inferiores a un año, se considerará que el mismo tiene 360 días » .
Siendo ello así, se está provocando injustificadamente un exceso en el cómputo del interés en la medida en que el denominador de la fracción para su cálculo es menor (360 por 365), manteniéndose el factor tiempo en cómputo real en el numerador.
Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4ª, Sentencia 170/2018 de 17 Abr. 2018, Rec. 607/2017
Debemos concluir que el desequilibrio se produce si el numerador adopta como factor para el producto con el saldo ( s) y el tipo de interés nominal anual ( r) un cómputo de tiempo distinto al del cómputo empleado en el denominador, es decir el año natural, 365 días en el numerador y el año comercial, 360 días, en el denominador
Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1ª, Sentencia 238/2016 de 5 May. 2016, Rec. 251/201
Así pues, el cálculo de los intereses con la utilización del criterio del año comercial es una cláusula abusiva y, por tanto, nula, ya que no puede decirse que supere el control de transparencia, dado que no consta en modo alguno que el apelante fuera informado adecuadamente de las consecuencias económicas negativas que tiene exclusivamente para él la aplicación de dicha cláusula.
Hasta aquí una primera batería de argumentos para oponerse, en unos días os públicaré el resto, que son más «técnicos» pero intentaré explicarlos de forma amena.
Quedo a vuestra disposición, y como siempre os ánimo a luchar, a defenderse, a consultar con el abogado vuestro caso, a buscar abogados especializados en la materia que cada vez hay más, y en todo caso, si merezco vuestra confianza podéis contactar conmigo en el 915672820 o david_garcia@ariserver.net , y preguntarme vuestras dudas, consultas o si queréis que me haga cargo de vuestra defensa.
Un abrazo a tod@s¡
