En esta segunda parte del artículo que comenzamos la semana , dedicado a la segunda oportunidad y vivienda habitual, vamos a explicaros que vías existen para salvar la casa y pedir la segunda oportunidad, y escenarios donde eso va a ser muy difícil. En todo caso recordaros que como siempre os aconsejamos que la mezcla de propiedad de vivienda habitual y segunda oportunidad necesita de un especialista en derecho que dirija el proceso, además entender que puede existir riesgos que afecten a nuestra vivienda.
1. Posibles vías de salida para mantener la vivienda habitual en la segunda oportunidad.
1.1 Exclusión de la vivienda habitual del activo del concurso.
1.1.1. En qué consiste.
Tal y como explicábamos en el artículo de la semana pasada, de segunda oportunidad y vivienda habitual, en el posterior concurso al fracaso de intento de acuerdo con los acreedores, es necesario que, el mediador concursal transformado en el concurso de acreedores como nuestro administrador concursal, haga una lista de nuestros bienes, lo que denominamos un listado de activos.
Dentro de ese listado, deberá tomar un decisión fundamente para la segunda oportunidad y la vivienda habitual, que es la inclusión o no de la vivienda, en el listado definitivo de activos. La inclusión significará que el citado bien debe ser liquidado, y el proceso de liquidación deberá ser explicado en el plan de liquidación del concurso.
La exclusión del citado listado de activos, significará que dicho bien no se incluye dentro del grupo de bienes a liquidar en el concurso.
«Nuestro primer objetivo será que el nuestra vivienda habitual no se incluye en el listado de activos y por tanto deba ser liquidada (vendida)»
1.1.2.Que requisitos deberé de cumplir para la exclusión del activo de la vivienda habitual.
El primer requisito que se debe cumplir para excluir del activo nuestra vivienda habitual es que el valor de la misma sea igual o inferior al importe de la hipoteca.
No tendría sentido que si la vivienda tiene un valor de mercado de 160.000€ y la hipoteca de 80.000€, no se vendiera la vivienda, ya que con la venta se podría destinar al pago de deudas casi otros 80.000€, y por tanto, el pasivo y el derecho de cobro de nuestros acreedores se vería respetado.
El segundo requisito que nos pedirán será que el pago de la hipoteca presente y el futuro será previsiblemente cumplido, al tener el deudor recursos suficientes para el pago de las cuotas d la hipoteca.
Sería absurdo permitir la tenencia de una vivienda que no se está pagando o que no se puede pagar, en un proceso que tiene como finalidad el acabar con las deudas, será dentro del proceso de concurso donde se deberá liquidar la vivienda y una vez finalizado el concurso, se podrá tramitar el perdón de las deudas que hayan quedado pendientes.
«El que el valor de la vivienda sea igual o inferior a la hipoteca y que se estén pagando las cuotas de la hipoteca y se disponga de recursos para pagarla, serán dos requisitos esenciales que deberemos cumplir»
1.1.3 En todo caso la decisión la tomará el Juez valorando caso a caso y en cumplimiento de la Ley.
Por último recordar, que aunque el administrador concursal y nuestro abogado lo vean de color de rosa, la última decisión la tiene el Juez, el cual valorará las normas que hemos citado, los efectos que tendrá la venta o no de la vivienda, y la situación personal del deudor para tomar una decisión ajustada a Derecho.
Podrá gustar o no, pero salvo que el Juez se muestre conforme mediante un Auto por el firmado, no podremos considerar nuestra casa a salvo.
2.2 Imposibilidad de generar nuevas deudas por los actos de liquidación.
2.1.1. En qué consiste.
Existe en Derecho concursal por el cual los actos de ejecución del patrimonio del concursado deben ser proporcionados, y en todo caso proporcionar ingresos y más deudas al concurso.
Como ejemplo del mismo, podríamos citar la venta como chatarra de una grúa puente de una nave industrial, la cual por su peso genera en beneficios 6.000€ al concurso, pero los costes de desmontaje y los permisos necesarios cuestan 7.000€. Ningún Juez exigirá la venta de la grúa puente pese a que la misma figure en el activo, ya que la operación de venta únicamente «daría el gusto de liquidar todo el patrimonio», pero realmente lo único que habría conseguido es aumentar las deudas de la empresa a liquidar.
Los acto de liquidación de los bienes deben de generar beneficios no más pérdidas a la liquidación.
2.1.2 Requisitos a cumplir.
En esta vía de salida lo que se pretende demostrar es que con la venta de la vivienda habitual no se lograría obtener beneficios al concurso sino pérdidas.
Si el valor del inmueble en mercado es de 100.000€ y la hipoteca 100.000€, los gastos de gestión y los impuestos que habría que pagar el deudor llevaría al absurdo que el banco hipotecario cobraría, y el deudor habría generado nuevas deudas, unas con la inmobiliaria, la mudanza, etc., y otras con la Agencia Tributaria por los impuestos que deberían por la teórica ganancia de la compraventa.
El deudor hipotecario feliz, pero el concurso habría generado nuevas deudas al deudor e iría contra el principio de no generar nuevas deudas que no se puedan pagar.
«La liquidación consiste en actos que paguen deudas y no que generen nuevas deudas, la venta de vivienda habitual sin ganancia no es posible, ya que lo único que generaría al concursado son nuevas deudas que antes no tenía»
2. Situaciones no aconsejables para pedir la segunda oportunidad teniendo vivienda habitual.
2.1. Diferencia sustancial de valor entre la hipoteca y el valor de mercado de la vivienda habitual.
Cuando nuestra vivienda tiene un valor de mercado superior o muy superior al de la hipoteca, existe una lucha entre el derecho de los acreedores a cobrar su crédito y el derecho del propietario de la vivienda habitual a mantener su casa.
En esos casos el resultado es incierto, ya que la presión de los acreedores y su derecho al pago de su deuda, es un derecho que en el concurso de acreedores tiene prioridad frente a otros.
No tiene sentido que si la liquidación de los bienes del concursado puede resultar beneficiosa a los acreedores, esta no se produzca.
«No existe argumentos jurídicos para evitar liquidar de un bien en un concurso, si este produce beneficios para que los acreedores cobren, el concurso nace con la finalidad, si no hay acuerdo con los acreedores, de liquidar el patrimonio del deudor para pagar a sus acreedores»
2.2 Vivienda habitual que no se está pagando.
En los casos donde la segunda oportunidad se solicita y la hipoteca de la vivienda habitual no se está pagando, no tiene sentido mantener la propiedad de la vivienda al deudor.
La segunda oportunidad se articula en el Juzgado mediante el concurso de acreedores, y uno de los principios del concurso es la extinción de las obligaciones que no se pueden pagar.
Por tanto, no tendría sentido mantener al deudor en una propiedad y con una deuda que no puede pagar, y debe ser dentro del concurso donde se debe liquidar el bien, por dación, venta, etc., y extinguir la deuda, para que así se pueda pedir la segunda oportunidad sin deudas existentes.
«La segunda oportunidad se concede para no existan deudas que no se paguen, y las que se mantengan, sean razonablemente pagables».
2.3 Tenencia de diversos inmuebles.
Algunas veces los deudores desgraciadamente no pueden pagar las deudas pero son coparticipes o tienen derecho de usar otros domicilios alternativos, esos casos se conocen como domicilios alternativos.
Pues bien, en esos casos donde haya más de una posibilidad de residir el concurso de acreedores se guiará por la mayor rentabilidad al concurso, de forma que siempre se liquidará el inmueble que más beneficios de al concurso, y se permitirá mantener el inmueble alternativo cuya liquidación no sea tan beneficiosa al concurso.
En todo caso, si existen bienes sin cargas, los mismos se venderán en todo caso para destinar su venta al pago de los acreedores.
«La liquidación siempre optará por liquidar el bien que sea más beneficioso al concurso y por tanto, el deudor residirá en el menos beneficioso de liquidar»
Creo que con la primera parte y esta segunda parte os hemos dado unos criterios para poder valorar si pedir o no la segunda oportunidad teniendo vivienda habitual en nuestro patrimonio, en todo caso ruego que busquéis asesoramiento experto, es una decisión y una defensa complicada para confiarlo a tele operadoras o empresas de segunda oportunidad estandarizadas, es necesario contar con un abogado experto que valore el caso y lo defienda en los tribunales, no tenéis a vuestra disposición para realizaros la tramitación o consultar vuestra dudas.
En todo caso, si queréis leer primera parte del artículo pulsar aquí.
Por último y como siempre, os animo a luchar por mantener vuestra vivienda habitual y poder solicitar la segunda oportunidad, y quedo a vuestra disposición para tramitaros la segunda oportunidad o para solventar cualquier duda. Mi teléfono es el 91.567.28.20, o en el correo david_garcia@ariserver.net, o en la web ariserver.net, exoneratudeuda.com. y ahora también www.fondosbuitres.com.
