Aval y hipoteca con garantías excesivas: el Tribunal Supremo obliga a limitar al banco (STS 1762/2025)
Si te han pedido firmar un aval además de una hipoteca, y encima te han exigido garantías “por si acaso”,
esto te interesa mucho. Porque el Tribunal Supremo ya ha dicho que cuando el banco exige
garantías excesivas en hipoteca, puede estar actuando contra la buena fe y esa garantía puede ser nula.
✅ En la STS 1762/2025, de 2 de diciembre de 2025 (ECLI: ES:TS:2025:5361),
el Supremo anula la fianza (aval) prestada por los padres del administrador de la empresa prestataria,
porque el banco ya tenía una hipoteca muy potente y, aun así, quiso “doblar” la garantía con una fianza solidaria.
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y lo reviso contigo.
🎯 La idea clave: cuando hay garantías excesivas en hipoteca, el aval puede ser abusivo
La regla práctica es esta: si el banco ya tiene una hipoteca suficiente para cubrir el riesgo,
exigir además un aval solidario (especialmente a familiares o terceros que no se benefician del préstamo)
puede ser una garantía desproporcionada.
Y ojo, porque aquí el Supremo lo dice claro: se puede controlar el abuso cuando hay una
desproporción entre garantías y riesgo, contraria a las exigencias de la buena fe.
✅ Esto es especialmente relevante en casos de:
- Padres avalando préstamos de hijos o empresas
- Hipoteca sobre vivienda + aval sobre todo el patrimonio
- Avalistas jubilados sin relación con la actividad empresarial
- Garantías múltiples sin justificación real por el banco
Si esto te suena, puede haber garantías excesivas en hipoteca en tu caso.
📌 Qué pasó en esta sentencia del Tribunal Supremo (STS 1762/2025)
En el caso, se concedió un préstamo de 300.000 € a una mercantil.
Para asegurar el préstamo, el banco exigió:
- ✅ Hipoteca sobre un inmueble de los padres
- ✅ Fianza solidaria del administrador y también de sus padres
Lo relevante es que los padres eran jubilados y no tenían una vinculación funcional con la empresa.
Es decir: eran consumidores a efectos de control de abusividad.
Además, el inmueble hipotecado tenía un valor aproximado de 1.105.822 €,
y la responsabilidad hipotecaria era de 433.500 € (un 39,20% del valor del bien).
Aun así, el banco quiso un aval adicional: ahí está el exceso.
✅ Conclusión del Supremo:
la hipoteca ya daba una cobertura suficiente y exigir además la fianza solidaria era
desproporcionado y contrario a la buena fe.
⚖️ ¿Se puede anular un aval aunque el préstamo sea de una empresa?
Sí. Y esto es importantísimo.
El Tribunal Supremo viene reconociendo que aunque el préstamo sea mercantil,
el fiador puede ser consumidor si firma como persona física fuera de su actividad profesional,
especialmente si no tiene “vínculo funcional” con la empresa.
Es decir: si el banco te hace firmar por ser padre/madre, pareja o familiar, pero tú no eres “parte real del negocio”,
puedes tener defensa.
En esos casos, si se aprecia que existen garantías excesivas en hipoteca,
se puede pedir la nulidad de la fianza por abusiva.
🧨 Señales claras de que hay garantías excesivas en hipoteca
Aquí van los “avisos rojos” que yo miro cuando reviso un caso:
- 🚨 Hipoteca + aval solidario sin explicación
- 🚨 Avalista sin relación con la empresa o el préstamo
- 🚨 Aval “universal” sobre todo el patrimonio
- 🚨 El banco ya tenía una hipoteca suficiente y aun así pidió más
- 🚨 Se avaló con vivienda familiar o único patrimonio
- 🚨 El banco ni negoció ni justificó por qué exigía esa fianza adicional
Si encajas en alguno de estos puntos, hay muchas papeletas de que estemos ante
garantías excesivas en hipoteca.
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y te digo rápido si tu caso tiene recorrido.
💡 ¿Qué se consigue si se declara nulo el aval?
Depende del caso, pero lo más habitual es:
- ✅ Que el avalista quede liberado del préstamo
- ✅ Que el banco no pueda reclamarle como deudor solidario
- ✅ Que se frene una presión injusta sobre padres o familiares
- ✅ Que el problema se reduzca al deudor real y a la garantía razonable
Y esto cambia totalmente el partido, porque muchos avalistas pagan por miedo,
sin saber que su aval puede ser atacable.
📞 Revisión de tu caso: te digo si tu aval se puede anular
Si firmaste un aval junto con hipoteca (o conoces a alguien que lo firmó),
y el banco se pasó de frenada con las garantías, lo más inteligente es revisarlo.
Yo reviso si hay garantías excesivas en hipoteca y si el caso encaja con la doctrina del Tribunal Supremo.
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Y si quieres, me mandas la escritura del préstamo y te lo miro con calma.
Aquí no trabajamos como un call center: lo llevo yo y te digo la verdad del caso.
📍Resumen rápido (para que no se te escape lo importante)
- ✅ El TS admite control excepcional del aval cuando hay desproporción de garantías
- ✅ Si ya hay hipoteca suficiente, exigir además aval puede ser abusivo
- ✅ Padres/jubilados sin vínculo con la empresa pueden ser consumidores
- ✅ Puedes conseguir la nulidad de la fianza y liberarte del préstamo
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