Un afectado por el IRPH preguntó al Banco de España algo muy concreto: qué corrección había que aplicar al índice en las hipotecas protegidas por la Orden de 5 de mayo de 1994. Según ha publicado Diario Sabemos (2 de noviembre de 2026), el Banco de España no respondió al fondo y lo remitió a los tribunales. ¿Cambia esto algo para tu hipoteca con IRPH? Te explicamos qué dice de verdad la Orden de 1994 sobre el IRPH, qué ha resuelto el Tribunal Supremo y qué conviene revisar en tu escritura. 🏠📄
✅ Respuesta corta: la Orden de 1994 no impone un descuento automático sobre el IRPH. Lo que exige es que el contrato diga si hay que ajustar el índice cuando está definido como tipo anual y el préstamo se paga por meses, y con qué fórmula. La respuesta del Banco de España no es una resolución judicial ni anula ninguna hipoteca, pero confirma que esa cuestión se decide en los tribunales, caso por caso y escritura por escritura.
📩 Qué preguntó el afectado y qué contestó el Banco de España
Según Diario Sabemos, la pregunta fue cuál es la corrección que debe aplicarse a los contratos IRPH de menos de 150.000 € según la Orden de 1994. El periódico, que dice haber tenido acceso a la respuesta, recoge que el Banco de España contestó que la consulta exigía interpretar un precepto de una Orden Ministerial, algo que «excede las funciones atribuidas a esta institución en su condición de administrador del índice», y que debía plantearse en sede judicial.
Conviene separar los hechos de las opiniones. La pregunta y la respuesta son las que publica el periódico; no hemos visto el documento original. La tesis de que los valores publicados del IRPH estarían «inflados» desde 1994 es una opinión de los autores y expertos citados, que hasta ahora no ha sido acogida por los tribunales.
📜 Qué dice realmente la Orden de 5 de mayo de 1994
La Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (BOE-A-1994-10577), se aplicaba cuando concurrían tres requisitos (art. 1):
- 🏠 Hipoteca sobre una vivienda.
- 👤 Prestatario persona física.
- 💶 Préstamo de 25 millones de pesetas o menos (unos 150.253 €).
La clave está en su Anexo II, cláusula 3 bis.2.b). Cuando el tipo de referencia corresponde a operaciones con otra periodicidad de pagos (por ejemplo, un tipo efectivo anual en un préstamo con cuotas mensuales) o incluye conceptos como comisiones, el contrato debe indicar si hay que hacer algún ajuste o conversión antes de calcular el tipo nominal. Y, si lo hay, la fórmula o el procedimiento para hacerlo.
Es decir: la Orden no fija ella misma una cifra de corrección. Impone una obligación de transparencia: que la escritura explique cómo se pasa del índice publicado (que, en el caso del IRPH, es una TAE media) al interés que pagas cada mes.
| Norma | Orden de 5 de mayo de 1994 (BOE-A-1994-10577) |
| Ámbito | Hipoteca sobre vivienda, persona física, hasta 25 millones de pesetas |
| Precepto clave | Anexo II, cláusula 3 bis.2.b): ajuste o conversión del tipo de referencia |
| Índices oficiales | Definidos por el Banco de España mediante circular (disposición adicional segunda); en 1994, la Circular 5/1994 |
🏛️ Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre el «diferencial negativo»
El preámbulo de la Circular 5/1994 aludía a la conveniencia de aplicar un diferencial negativo al IRPH, precisamente porque es una TAE y no un tipo nominal. En noviembre de 2025, el Pleno de la Sala Primera fijó los criterios para revisar las cláusulas IRPH tras las últimas sentencias del TJUE:
- STS 1590/2025, de 11 de noviembre (ECLI:ES:TS:2025:4876), sobre transparencia. Que la escritura no advierta del diferencial negativo no basta por sí solo para declarar la cláusula no transparente si se mencionaba la Circular 5/1994 y, cuando había un primer periodo a tipo fijo, se indicaba su TAE o alguna otra referencia al concepto de TAE.
- STS 1591/2025, de 11 de noviembre (ECLI:ES:TS:2025:4838), sobre abusividad. El tipo resultante (IRPH más diferencial) debe compararse, en términos TAE, con los tipos del mercado para préstamos similares en la fecha de la firma, y no solo con el euríbor. La desproporción tiene que ser muy evidente.
Por eso la pregunta al Banco de España no es un atajo: la respuesta depende de lo que diga tu escritura y de la información que te dieron antes de firmar.
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🔍 Qué revisar en tu escritura del IRPH
- Importe y destino del préstamo: ¿era una vivienda, eras persona física y el préstamo no superaba los 25 millones de pesetas? Entonces se aplicaba la Orden de 1994.
- La cláusula de interés variable: ¿dice si el IRPH debe ajustarse por ser un tipo anual con cuotas mensuales? ¿Recoge alguna fórmula?
- La mención a la Circular 5/1994: según el Supremo, es lo que permite al consumidor conocer la composición y la evolución del índice. Mencionar solo la Circular 8/1990 no es suficiente.
- La TAE del periodo inicial: si hubo un primer tramo a tipo fijo, comprueba si se indicaba su TAE.
- La información precontractual: folleto informativo, oferta vinculante y advertencias del notario.
- Si te subrogaste en la hipoteca del promotor: el banco debía informarte aunque no firmara la compraventa (STS 161/2026, ECLI:ES:TS:2026:423). Te lo explicamos en hipoteca del promotor con IRPH.
❌ Lo que se dice / ✅ La realidad
- ❌ «El Banco de España ha reconocido que el IRPH estaba mal calculado» → ✅ No. Según lo publicado, dice que interpretar la Orden no le corresponde y remite a los tribunales.
- ❌ «La Orden de 1994 obligaba a rebajar el IRPH en todas las hipotecas» → ✅ Obligaba a que el contrato dijera si había ajuste y cómo se calculaba.
- ❌ «Si mi escritura no habla del diferencial negativo, la cláusula es nula» → ✅ El Supremo dice que esa omisión no es determinante por sí sola. Hay que revisar el resto de la información.
- ❌ «Ya no hay nada que hacer con el IRPH» → ✅ Hay casos con recorrido, sobre todo por falta de información o de incorporación de la cláusula.
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❓ Preguntas frecuentes
¿La respuesta del Banco de España anula mi hipoteca con IRPH?
No. Es la contestación a una consulta, no una resolución judicial. Lo que hace es confirmar que la interpretación de la Orden de 1994 corresponde a los tribunales.
¿A qué hipotecas se aplicaba la Orden de 1994?
A las hipotecas sobre vivienda de personas físicas por importe de hasta 25 millones de pesetas (unos 150.253 €).
¿Qué es el diferencial negativo del IRPH?
Una rebaja que el preámbulo de la Circular 5/1994 asociaba al IRPH por tratarse de una TAE. El Supremo (STS 1590/2025, ECLI:ES:TS:2025:4876) ha dicho que no advertir de él no basta por sí solo para declarar la cláusula no transparente.
¿Cómo sé si mi cláusula IRPH se puede reclamar?
Hay que revisar la escritura, la información que recibiste antes de firmar y cómo se comparaba tu tipo con el mercado de entonces. Cada caso es distinto.
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Sobre el autor
David García Montoliu, abogado y administrador concursal (ICALBA n.º 2.079, ICAM n.º 91.374). Más de 60 concursos gestionados desde 2007.
