Mi hipoteca está titulizada: a quién hay que demandar por las cláusulas abusivas (STS 1943/2025)

Si tu hipoteca titulizada tiene cláusulas abusivas, ya no tienes que elegir a quién demandar. El Tribunal Supremo, en su sentencia 1943/2025, de 22 de diciembre, ha declarado que el fondo de titulización al que el banco cedió el préstamo puede ser condenado junto con el banco a devolver lo cobrado de más. Hasta ahora, muchos consumidores se encontraban con un peloteo: el banco decía que el crédito ya no era suyo y el fondo decía que él no había firmado nada.

Esa excusa se ha acabado. Sin embargo, conviene entender bien la sentencia, porque convive con otra doctrina del mismo tribunal que parece ir en sentido contrario: la que permite al banco seguir ejecutando la hipoteca aunque la haya titulizado. En este artículo explicamos las dos piezas del puzle, qué significa en la práctica tener una hipoteca titulizada con cláusulas abusivas y cómo plantear la demanda para que nadie se escape.

📋 Ficha técnica de la sentencia

🏦 Qué es una hipoteca titulizada (y por qué casi nadie sabe que la tiene)

Titulizar un préstamo significa que el banco lo «empaqueta» junto con miles de préstamos parecidos y cede ese paquete a un fondo de titulización. A su vez, el fondo se financia emitiendo bonos que compran inversores. De este modo, el banco recupera liquidez para seguir prestando y el riesgo pasa, en todo o en parte, a los inversores.

Lo relevante para ti es que, en la mayoría de los casos, nada cambia en tu día a día. Sigues pagando la cuota en el mismo banco, con el mismo número de cuenta y el mismo gestor. Según explica el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, la entidad cedente conserva por ley la titularidad registral y la administración del préstamo, salvo pacto en contrario. Además, no está obligada a comunicarte la cesión.

Por eso la mayoría de los titulares de una hipoteca titulizada lo descubren tarde: cuando reciben una demanda, cuando piden un certificado de deuda o cuando reclaman por una cláusula abusiva y el banco responde que «el préstamo ya no es suyo».

🔎 Cómo saber si tu hipoteca está titulizada

No hay un registro público donde teclear tu número de préstamo y obtener la respuesta. Aun así, hay tres vías que funcionan:

1. Pregunta por escrito al banco. Pide que te confirme si el préstamo ha sido objeto de emisión de participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca, a qué fondo se cedió y qué sociedad gestora lo administra. Hazlo por un medio que deje constancia.
2. Revisa los documentos de cualquier procedimiento. Si ya existe una reclamación judicial, la cesión suele aflorar en la demanda o en los documentos que el banco aporta para acreditar su legitimación.
3. Consulta la CNMV. Los folletos de emisión de los fondos de titulización son públicos, aunque identificar un préstamo concreto dentro de un fondo exige datos que normalmente solo tiene el banco.

En cualquier caso, si ya sabes que quieres reclamar por una cláusula abusiva, no necesitas tener la certeza absoluta antes de empezar: como veremos, la demanda puede plantearse de forma que cubra ambas posibilidades. Si lo que te preocupa es identificar al acreedor actual en general, tenemos una guía sobre cómo saber quién es el titular de tu deuda.

⚖️ Qué ha decidido el Supremo sobre la hipoteca titulizada y las cláusulas abusivas

El caso de la STS 1943/2025 es muy representativo. Dos consumidores habían firmado varios préstamos hipotecarios con BBVA entre 2006 y 2011. El banco cedió los créditos a un fondo de titulización, FTA 2015. Cuando llegó el impago, el banco reclamó judicialmente y los prestatarios contraatacaron con una reconvención: pidieron la nulidad de varias cláusulas, entre ellas la de gastos, y la devolución de lo pagado. Además, dirigieron su petición también contra el fondo.

La Audiencia Provincial de Barcelona no condenó al fondo. En cambio, el Tribunal Supremo casa la sentencia en ese punto y condena al fondo de titulización en los mismos términos que al banco. Su razonamiento descansa en tres ideas:

1. La titulización es una cesión «especial» en la que el banco no desaparece

El Supremo recuerda su propia doctrina: la emisión de participaciones hipotecarias es una cesión no ordinaria, de naturaleza sui generis, en la que el banco emisor conserva la administración del préstamo y sigue vinculado con el deudor. Por consiguiente, entre banco y fondo existe una especie de cotitularidad sobre el crédito participado.

2. El fondo se ve afectado por la nulidad desde el momento de la cesión

Si la cláusula es nula, lo es frente a todos. Por tanto, el resultado del pleito afecta directamente al fondo, que es quien percibe los flujos del préstamo e incluso puede verse implicado en su ejecución. Esa afectación directa es lo que le da legitimación pasiva desde que se produce la cesión.

3. Así se refuerza la protección del consumidor

La sentencia enlaza con la doctrina del Pleno fijada en la STS 88/2024, de 24 de enero (ECLI:ES:TS:2024:226), sobre un crédito usurario cedido: demandar a cedente y cesionario está justificado cuando incrementa las garantías del prestatario de cobrar lo que se le debe. Asimismo, se apoya en los artículos 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13/CEE, que obligan a que las cláusulas abusivas no vinculen al consumidor y a que existan medios eficaces para hacerlo valer.

🔄 La asimetría: el banco ejecuta, pero el fondo también responde

Aquí está la parte que más confunde, y la que da sentido a la sentencia. Año y medio antes, en la STS 576/2024, de 30 de abril (ECLI:ES:TS:2024:2126, recurso 4879/2019, ponente Rafael Sarazá Jimena), el mismo tribunal había dicho que el banco que tituliza conserva la legitimación activa: puede seguir reclamando las cuotas impagadas y ejecutar la hipoteca, ya sea por la vía de la ejecución hipotecaria o por un juicio declarativo, aunque haya cedido el préstamo al fondo.

Dicho de otro modo, cuando se trata de cobrarte, el banco actúa como si el préstamo siguiera siendo suyo. Y ahora, cuando se trata de devolverte lo cobrado por una cláusula abusiva, el Supremo añade que el fondo tampoco puede quedarse al margen. El resultado es coherente: si la titulización no aparta al banco de la relación con el deudor para cobrar, tampoco debe servir para que nadie responda por lo cobrado indebidamente.

Si estás en un procedimiento de ejecución, esta doctrina encaja con los motivos de defensa que explicamos en la oposición a la ejecución instada por un fondo y con el control de oficio de las cláusulas abusivas en la ejecución hipotecaria.

🎯 A quién demandar si tu hipoteca titulizada tiene cláusulas abusivas

La respuesta corta es: a los dos. Demandar solo al banco sigue siendo posible, porque el banco conserva la administración del préstamo y responde. No obstante, incluir al fondo tiene ventajas claras:

• Evitas la excepción de falta de legitimación. Ninguno de los dos podrá decir que el responsable es el otro.
• Amplías el patrimonio que responde. Si el banco cedente desaparece, se fusiona o entra en dificultades, la condena alcanza también al fondo.
• La sentencia es oponible al fondo si en el futuro es él quien actúa frente a ti, por ejemplo en una ejecución.

Un detalle técnico importante: los fondos de titulización son, según el artículo 15.1 de la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial, patrimonios separados carentes de personalidad jurídica. Por eso se demandan a través de su sociedad gestora, que es quien los representa. En la demanda hay que identificar el fondo y la gestora correctamente; de lo contrario, se abre la puerta a que se discuta quién es la parte.

⏳ Plazo para reclamar las cláusulas abusivas de una hipoteca titulizada

La acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe. Lo que sí tiene plazo es la acción para recuperar el dinero pagado por esa cláusula. En este punto, la STS 1943/2025 aplica la doctrina del Pleno de la STS 857/2024, de 14 de junio (ECLI:ES:TS:2024:3076): el plazo para pedir la restitución empieza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco demuestre que el consumidor conocía antes su carácter abusivo.

En la práctica, eso significa que la titulización no acorta tus plazos. Aun así, no conviene dejarlo pasar: cuanto antes se reclama, más fácil es reunir la documentación de los pagos y localizar a todos los responsables.

🧾 Qué cláusulas puedes reclamar en una hipoteca titulizada

Las mismas que en cualquier otra hipoteca con un consumidor. En el caso resuelto por el Supremo se discutían, entre otras, la cláusula de gastos, los intereses de demora, la comisión por reclamación de posiciones deudoras, la cláusula suelo y las comisiones de apertura y de amortización anticipada. La titulización no cambia el análisis de abusividad de cada cláusula; lo único que cambia es a quién se le puede exigir la devolución.

Por lo tanto, si tu préstamo está en un fondo, el orden de trabajo es el de siempre: identificar las cláusulas, comprobar la jurisprudencia aplicable a cada una, calcular lo pagado y, finalmente, dirigir la demanda contra el banco y contra el fondo.

❓ Preguntas frecuentes sobre la hipoteca titulizada y las cláusulas abusivas

¿Puedo reclamar las cláusulas abusivas si mi hipoteca está titulizada?

Sí. La titulización no sana ninguna cláusula abusiva. Puedes pedir su nulidad y la devolución de lo pagado exactamente igual que si el préstamo siguiera en el banco.

¿A quién tengo que demandar si mi hipoteca está titulizada?

Lo recomendable es demandar al banco cedente y al fondo de titulización, este último a través de su sociedad gestora. La STS 1943/2025 reconoce legitimación pasiva al fondo y lo condena en los mismos términos que al banco.

¿El banco puede negarse a devolverme los gastos porque el préstamo ya es de un fondo?

No. El banco conserva la administración del préstamo y sigue vinculado con el deudor, de modo que también responde. Lo que la nueva doctrina añade es que el fondo tampoco puede desentenderse.

¿Cómo sé si mi hipoteca está titulizada?

Pregúntalo por escrito al banco, pidiendo que identifique el fondo y la sociedad gestora. También puede aflorar en los documentos de un procedimiento judicial. El banco no está obligado a comunicarte la cesión por iniciativa propia.

¿Puede el banco ejecutar mi hipoteca si la ha titulizado?

Sí. Según la STS 576/2024, de 30 de abril, el banco emisor conserva la legitimación activa para reclamar el préstamo y ejecutar la hipoteca, aunque lo haya cedido a un fondo de titulización.

¿Hay plazo para reclamar el dinero pagado por una cláusula abusiva?

La nulidad no prescribe, pero la devolución sí tiene plazo. Según la STS 857/2024, empieza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco pruebe que conocías antes su abusividad.

¿Es lo mismo un fondo de titulización que un fondo buitre?

No. El fondo de titulización es un vehículo regulado que recibe préstamos, normalmente al corriente, para financiarse en los mercados. El fondo buitre compra carteras de deuda impagada con descuento. Sus reglas y las defensas del deudor son distintas.

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