La rehabilitación del préstamo hipotecario es una posible solución ante la ejecución hipotecaria, y dado su gran desconocimiento y la viabilidad del mismo en muchas ocasiones, os vamos a explicar como funciona y cual es su utilidad.
1. Salidas ante el impago de la hipoteca.
Tal y como os hemos expuesto, en ocasiones no hacer nada puede ser una solución ante una situación de imposibilidad de pagar las deudas, e incluso le dedicamos un artículo, pincha aquí.
Pero por nuestra experiencia, una cosa es no hacer nada de una forma consciente y estudiando las alternativas, y otra esperar a que pase algo, cosa que no aconsejamos, ya que al final perderemos la casa y las deudas no desaparecerán.
Situándonos en un escenario de llevamos meses sin pagar la hipoteca, que ya hemos reclamado la cláusulas abusivas, o la hipoteca no las tiene, lo lógico y obligado para el banco es reclamar la deuda judicialmente, mediante la tan famosa ejecución hipotecaria.
La ejecución hipotecaria se creo para que fuese una vía especialmente fácil y con motivos tasados para reclamar los impagos garantizados con hipotecas.
Iniciada dicha ejecución solo existen dos vías, además de las cláusulas hipotecarias, para salir de la ejecución, o el pago del artículo 670.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o la rehabilitación del préstamo hipotecario del artículo 693.3 de la misma Ley.
«Las salidas al impago de la hipoteca, además de las cláusulas abusivas, son dos, el pago o la rehabilitación del préstamo hipotecario».
2. El pago en la ejecución hipotecaria.
2.1 ¿Hasta cuando puedo pagar el préstamo sin perder la casa?
Lo primero es destacar que podemos pagar en cualquier momento anterior a la adjudicación a un tercero de nuestra casa.
Muchas veces se cree que con la subasta hemos perdido nuestra casa, y eso no es cierto, la propia Ley regula que hasta la adjudicación a quien haya pujado en la subasta podemos recuperar la propiedad.
El artículo 670.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es claro respecto al plazo:
Artículo 670 Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor.
7. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Secretario judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas.
Por tanto, hasta la adjudicación tenemos tiempo.
2.2 Cuanto deberemos pagar para suspender la subasta o el procedimiento.
Esta cuestión debería ser más fácil, pero como ocurre muchas veces en el Derecho, lo sencillo se vuelve complicado.
Para saber cuando deberemos consignar judicialmente para parar el procedimiento, deberemos acudir al Auto por el que se despacha la ejecución hipotecaria.
En ese Auto el Juzgado indicará cuanto se debe por cuotas, cuanto por intereses y por costas, y la suma de esos tres conceptos será lo que debemos consignar, aunque la ejecución haya comenzado hace muchos años.
El Secretario judicial ingresando lo indicado en el despacho de ejecución detendrá el procedimiento y decretará su paralización.
Posteriormente, se requerirá al ejecutante para que calcule los intereses y las costas judiciales, los cuales podrán ser impugnados por el ejecutado, y finalmente serán aprobados judicialmente, y por tanto pagados.
3. La rehabilitación del préstamo hipotecario.
La rehabilitación del préstamo hipotecario es la gran desconocida por las personas a las que se le ejecuta la hipoteca, y puede ser una alternativa al pago.
La idea como su propio nombre indica es la de rehabilitar la hipoteca tal y como la teníamos concedida, y dejar la situación del préstamo tal y como estaba antes de los impagos.
3.1 El artículo 693.3 de la rehabilitación del préstamo hipotecario.
El artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, explica algo que debería ser complejo de una forma muy sencilla, al contrario de lo que ocurre con el pago de la ejecución hipotecaria.
Dispone el citado artículo:
Artículo 693 Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento anticipado de deudas a plazo.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578.
Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.
3.2 Requisitos para la rehabilitación.
La primera diferencia con el pago es el plazo, dispondremos hasta la subasta, mientras que en el pago es hasta la adjudicación.
La segunda diferencia será la cuantía, ya que en este caso no se tiene que pagar la deuda total de la hipoteca, sino la cantidad que se deba por los vencimientos impagados hasta eses momento, más los intereses. Es decir, no hay que pagar todo, si debemos 20 cuotas, ese será el importe a ingresar, más los intereses, con lo que la necesidad de dinero para parar la ejecución es sustancialmente inferior al pago de la hipoteca.
La rehabilitación del préstamo hipotecario es un derecho del consumidor, respecto de su primera vivienda, el acreedor no se podrá oponer.
El préstamo una vez rehabilitado quedará en las mismas circunstancias que antes de los impagos, no pudiendo el deudor alterar el mismo ni darlo por vencido.
4. La rehabilitación del préstamo hipotecario una posible solución a los fondos buitres.
Tal y como hemos explicado la rehabilitación no debe ser consentida por el acreedor en las viviendas habituales, sea el titular del préstamo el banco, el fondo buitre o quien sea.
La rehabilitación se produce en todo caso sin importar quien sea actualmente el titular del préstamo hipotecario.
En ese caso, la pregunta es clara:
¿Le interesa a un fondo buitre cobrar el préstamo en cuotas como hacía el banco?
No, a un fondo buitre que ha pagado un dinero por el préstamo lo que quiere es hacer dinero con el, no le interesas ir cobrando el préstamo en cuotas, no es la finalidad de los fondos buitres, ni tienen medios informáticos para el cobro mensual de los préstamos, ni la predisposición de mantener cobros mensuales de dinero a largo plazo.
Es claro que la rehabilitación del préstamo hipotecario es indeseable para el fondo buitre, por tanto, su utilización será una buena arma para negociar una cancelación del mismo a un importe reducido, o para negociar que nos faciliten la cancelación del préstamo por uno nuevo concedido por un banco.
En todo caso, la rehabilitación del préstamo hipotecario es una nueva arma que tenemos para negociar con los fondos buitre.
Por último y como siempre, os animo a luchar contra los fondos buitre y las ejecuciones hipotecarias, quedando a vuestra disposición para tramitaros el procedimiento judicial o para solventar cualquier duda, especialmente la rehabilitación del préstamo hipotecario.
Podéis contactar conmigo en el teléfono es el 91.567.28.20, en el correo david_garcia@ariserver.net, o en la web ariserver.net, exoneratudeuda.com. y ahora también www.fondosbuitres.com.
