Pagó las cuotas atrasadas y el juzgado le negó salvar su casa: logramos la rehabilitación del préstamo hipotecario (caso real)

Nuestra clienta había dejado de pagar algunas cuotas de su hipoteca. Quien la ejecutaba ya no era su banco, sino un fondo buitre, AP Malbec Bidco, que había comprado el préstamo a CaixaBank con la ejecución en marcha. El fondo le reclamaba toda la deuda, 41.488,55 euros, y había convocado la subasta de su vivienda en Barcelona. Ella tenía ahorrado el dinero de las cuotas atrasadas y quería pagarlas para conservar su casa. La ley le daba ese derecho: es la rehabilitación del préstamo hipotecario del artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Aun así, el juzgado se lo negó dos veces. La primera, porque los justificantes de pago no identificaban el préstamo. La segunda, porque entendió que para salvar la casa había que pagar los 41.488,55 euros reclamados. No era así. Recurrimos en revisión ante la magistrada y, por auto de 14 de octubre de 2026, contra el que no cabe recurso, nos ha dado la razón: deja sin efecto el decreto, reconoce que lo pagado y consignado supera lo que de verdad se debía y ordena el camino para tener por rehabilitado el préstamo y liberar la vivienda.

En este caso real te explicamos qué es la rehabilitación del préstamo hipotecario, cuánto hay que pagar realmente, hasta cuándo puedes hacerlo y qué errores conviene evitar si tienes una ejecución hipotecaria en marcha y quieres parar la subasta pagando lo atrasado.

📋 Ficha técnica: rehabilitación del préstamo hipotecario

🏠 Qué es la rehabilitación del préstamo hipotecario

Cuando dejas de pagar varias cuotas, el banco puede dar por vencido todo el préstamo y reclamarte la deuda completa en una ejecución por vencimiento anticipado. Si nadie lo para, el procedimiento termina en subasta y pierdes la vivienda.

Sin embargo, la ley prevé una salida pensada precisamente para quien ha tenido un bache y puede ponerse al día. Es la llamada rehabilitación del préstamo hipotecario (la ley habla de «liberar el bien»). Consiste en pagar solo lo que estaba vencido e impagado, más las cuotas que hayan vencido durante el pleito, los intereses de demora y las costas. Con ese pago:

• ✅ El juzgado dicta decreto liberando la vivienda y declara terminada la ejecución.
• ✅ El préstamo vuelve a su situación anterior: sigues pagando tus cuotas mensuales como antes.
• ✅ No tienes que pagar de golpe el capital pendiente de amortizar.

Es decir, la ejecución se «despacha» por toda la deuda, pero para salvar la casa basta con ponerse al corriente.

⚖️ Qué dice exactamente el artículo 693.3 LEC

El precepto establece que el deudor podrá liberar el bien «mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda», incrementada con los vencimientos y los intereses de demora que se produzcan durante el procedimiento. Además, añade la frase que lo cambia todo para las familias:

«Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.»

Artículo 693.3, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Por tanto, si se trata de tu vivienda habitual, ni el banco ni el fondo pueden impedírtelo. Otra cosa es que lo intenten, como veremos en nuestro caso.

El mismo artículo fija otras dos reglas importantes:

• 🔁 Puedes repetirla, pero solo si han pasado al menos tres años entre la liberación anterior y el nuevo requerimiento de pago judicial o extrajudicial del acreedor. Esta posibilidad se introdujo con la Ley 1/2013, de protección de los deudores hipotecarios.
• 💶 Las costas están limitadas: se calculan sobre las cuotas atrasadas abonadas, con el tope del artículo 575.1 bis LEC, que para la vivienda habitual las limita al 5 % de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva.

Puedes consultar el texto consolidado de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el BOE.

📂 Caso real: el juzgado negó dos veces la rehabilitación y al final nos dio la razón

Este es el recorrido del procedimiento, que se tramitó en la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Barcelona. Lo contamos con detalle porque los obstáculos que encontramos son los mismos que puedes encontrarte tú.

🧾 Primer obstáculo: «tus justificantes no prueban que pagaste el préstamo»

En nuestra primera solicitud aportamos los recibos de los pagos que nuestra clienta había hecho a su banco. El fondo se opuso diciendo que era «una oposición encubierta» y el decreto de 17 de marzo de 2026 denegó la rehabilitación porque esos documentos no identificaban el número del préstamo ni el concepto de cada pago.

Por eso cambiamos de estrategia: nuestra clienta consignó 13.402,38 euros en la cuenta de depósitos y consignaciones del juzgado, y aportamos el acta notarial de fijación de saldo que CaixaBank otorgó antes de ceder el crédito, los recibos bancarios con el número del préstamo y un cálculo cuota a cuota de lo vencido desde la demanda. Poco después, el fondo acabó reconociendo por escrito pagos por 5.576,72 euros que no había descontado.

💸 Segundo obstáculo: «para rehabilitar tienes que pagar toda la deuda»

Aun así, el decreto de 30 de julio de 2026 desestimó nuestro recurso de reposición con un argumento que, si se generalizara, dejaría el artículo 693.3 LEC sin contenido: lo consignado era inferior al principal reclamado de 41.488,55 euros más intereses y costas.

Es decir, confundía pagar toda la deuda con rehabilitar el préstamo. Si hubiera que pagar el préstamo entero, no habría nada que rehabilitar.

✅ La solución: recurso de revisión ante la magistrada

Contra el decreto del Letrado de la Administración de Justicia que resuelve la reposición cabe recurso de revisión ante el juez. Lo interpusimos y la magistrada lo estimó. En su auto de 14 de octubre de 2026 dejó claro el criterio:

«No se trata de que se hubiera realizado una consignación o pago por la cantidad reclamada por principal en el Auto despachando ejecución, sino que la solicitud que se ha formulado lo es a los efectos poder determinar en su caso la rehabilitación del préstamo hipotecario mediante la consignación de las cantidades que establece el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento civil.»

Auto de 14 de octubre de 2026, Sección Civil del Tribunal de Instancia de Barcelona

Además, el auto hace las cuentas. La deuda real era de 14.511,33 euros: los 6.105,24 euros del acta de fijación de saldo más 8.406,09 euros de cuotas vencidas desde julio de 2024. Frente a ello, entre lo consignado y los pagos reconocidos por el fondo, nuestra clienta había pagado 18.979,10 euros, una suma «ciertamente superior a la que quedaría pendiente de pago».

🧮 Cuánto hay que pagar para la rehabilitación del préstamo hipotecario

Esta es la pregunta clave, y donde más errores se cometen. La cantidad no es la que aparece en la demanda como «principal reclamado», sino la suma de cuatro partidas:

Por otro lado, todo lo que ya hayas pagado durante el procedimiento cuenta. En nuestro caso, el auto sumó los pagos hechos entre noviembre de 2024 y mayo de 2025, que el fondo terminó reconociendo, a la consignación judicial. Eso sí, hay que probarlos bien (lo vemos más abajo).

🗓️ Plazo y requisitos para pedir la rehabilitación del préstamo hipotecario

• ⏳ Antes de que se cierre la subasta. Una vez cerrada, ya no es posible. Cuanto antes se pida, menos cuotas, intereses y costas se acumulan.
• 🏠 Que sea tu vivienda habitual, si quieres hacerlo sin el consentimiento del acreedor. Se acredita con el certificado de empadronamiento y otros documentos. Si no es tu vivienda habitual, necesitas que el banco o el fondo acepten.
• 🔁 Que no la hayas usado en los últimos tres años, contados entre la liberación anterior y el nuevo requerimiento de pago.
• 💶 Consignar el dinero en la cuenta del juzgado, no pagarlo directamente al banco o al fondo.
• 📄 Pedirlo por escrito en el procedimiento, con abogado y procurador, y con el cálculo de la cantidad.

🚫 Los 5 errores que pueden hacerte perder la casa

1. Aportar justificantes que no identifican el préstamo. Fue la causa de la primera denegación. Usa recibos del banco con el número del préstamo, el acta de fijación de saldo y certificados bancarios.
2. Pagar al banco o al fondo en lugar de consignar en el juzgado. Lo que se paga fuera del procedimiento se discute. Lo consignado en la cuenta judicial no.
3. Esperar al último momento. Con la subasta ya publicada, cada semana cuenta.
4. Aceptar que te pidan toda la deuda. Si te deniegan la rehabilitación porque no has pagado el principal completo, recurre.
5. No recurrir a tiempo. Los recursos de reposición y de revisión contra los decretos tienen un plazo de solo cinco días.

🛟 ¿Y si no tienes dinero para ponerte al día?

La rehabilitación del préstamo hipotecario exige poder pagar lo atrasado. Si no es tu caso, hay otras vías que conviene revisar antes de la subasta:

• 🔎 Revisar si el préstamo tiene cláusulas abusivas que reduzcan la deuda o permitan oponerse. Te lo explicamos en cláusulas abusivas en la ejecución hipotecaria.
• ⚖️ Comprobar si el procedimiento tiene defectos, sobre todo cuando ejecuta un fondo. Mira cómo logramos una ejecución hipotecaria de un fondo buitre anulada.
• 🧾 Saber qué pasa con la deuda que quede si se pierde la vivienda: la deuda que queda tras la ejecución hipotecaria.
• 🔄 La Ley de Segunda Oportunidad, si la deuda es inasumible: permite cancelar lo que no puedas pagar. Tienes toda la información en nuestra página de la Ley de Segunda Oportunidad.

❓ Preguntas frecuentes sobre la rehabilitación del préstamo hipotecario

¿Qué es la rehabilitación del préstamo hipotecario?

Es el derecho del deudor, previsto en el artículo 693.3 LEC, a liberar su vivienda en una ejecución hipotecaria pagando solo las cuotas vencidas e impagadas, sus intereses de demora y las costas. Con ese pago termina la ejecución y el préstamo continúa como antes.

¿Tengo que pagar toda la deuda para parar la subasta de mi casa?

No. Para la rehabilitación basta con consignar lo vencido e impagado, más intereses de demora y costas. No hay que pagar el capital pendiente de amortizar. Así lo ha confirmado el auto de 14 de octubre de 2026 en nuestro caso, frente a un decreto que exigía los 41.488,55 euros reclamados.

¿Necesito el consentimiento del banco o del fondo?

No, si la vivienda hipotecada es tu vivienda habitual. El artículo 693.3 LEC permite liberarla aun sin el consentimiento del acreedor. Si no es tu vivienda habitual, el acreedor tiene que aceptarlo.

¿Hasta cuándo puedo pedir la rehabilitación del préstamo hipotecario?

Hasta que se cierre la subasta. Lo recomendable es pedirla en cuanto tengas el dinero, porque cada mes se suman nuevas cuotas, intereses y costas.

¿Cuántas veces puedo rehabilitar mi hipoteca?

Más de una, siempre que medien al menos tres años entre la fecha de la liberación anterior y el nuevo requerimiento de pago judicial o extrajudicial del acreedor.

¿Cuánto pago de costas si rehabilito el préstamo?

Las costas se calculan sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, no sobre toda la deuda, y en la vivienda habitual no pueden superar el 5 % de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva (artículo 575.1 bis LEC).

¿Qué hago si el juzgado me deniega la rehabilitación?

Recurrir. Contra el decreto del Letrado de la Administración de Justicia cabe recurso de reposición o de revisión, según el caso, en un plazo de cinco días. En nuestro caso, el recurso de revisión ante la magistrada fue lo que permitió salvar la vivienda.

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