En este artículo, Concurso con Vivienda Hipotecada: Estrategias y Consideraciones para una Resolución Exitosa, 0s explicamos los escenarios que se pueden enfrentar una familia que necesita el perdón de las deudas y quieren mantener la propiedad de su vivienda o de sus inmuebles.
En anteriores artículos hemos tratado la cuestión de una perspectiva más técnica, os dejo enlazado otro artículo sobre el tema pinchando AQUÍ.
Ahora os explicamos de forma breve y directa las situaciones que se pueden dar y la estrategia y consideraciones para una resolución exitosa de la situación.
1. Concurso con vivienda hipotecada.
Debemos de partir de que la hipoteca es indivisible por mandato del artículo 1.860 del Código Civil:
Artículo 1860.
La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor.
La indivisibilidad no permite vender y transmitir parte de la propiedad sin «cargar» con la totalidad de la hipoteca, por lo que en caso de titularidades compartidas se deben modificar los valores de que a continuación explicaré, reitero situaciones de cooitularidad/proindiviso, no en las hipotecas entre cónyuges casados en gananciales, que es el caso más usual.
Las situaciones que se puedan dar a partir del valor obtenido por tasación emitida por entidad homologada por el Banco de España:
- Vivienda con valor de mercado igual o menor que la hipoteca.
- Vivienda con valor de mercado mayor que la hipoteca.
- Vivienda en proindiviso.
2. Concurso con vivienda con valor de mercado igual o menor que la hipoteca.
En estos casos es recomendable el concurso sin masa, os dejo el enlace donde explico el concurso sin masa pinchando AQUÍ.
Tenemos la protección del artículo 37 bis que establece un trámite rápido y diferenciado cuando los bienes que se tengan sean de un valor inferior a las cargas que soportan:
Artículo 37 bis. Concurso sin masa.
Se considera que existe concurso sin masa cuando concurran los supuestos siguientes por este orden:
d) Los gravámenes y las cargas existentes sobre los bienes y derechos del concursado lo sean por importe superior al valor de mercado de esos bienes y derechos.
Deberá acreditarse sin genero de dudas el valor y que dicho valor se ha obtenido conforme a la normativa concursal, y acreditar y tramitar el concurso cumpliendo el resto de requisitos que establece la legislación concursal.
3. Concurso con vivienda con valor de mercado a la hipoteca.
Estos casos son los más complicados, dado que el Juzgado de lo Mercantil puede ordenar que se venda la vivienda, se pague la hipoteca y con el sobrante al resto de acreedores.
En una situación que se pueda seguir pagando la hipoteca pese a tener embargados las nóminas o cuentas, es de dudosa utilidad someterse a ese riesgo.
En cambio, si el embargo de las nóminas familiares no permite el pago de la hipoteca, es mejor «jugársela» en un proceso concursal e intentar obtener el perdón de la deudas.
4. Concurso con vivienda en proindiviso.
Estos supuestos son los casos de viviendas entre parejas no casadas o viviendas adquiridas antes del matrimonio, etc.
Dos son los titulares pero únicamente solicita el concurso y el perdón de las deudas uno de ellos.
En estos casos partimos de que la hipoteca es indivisible por mandato del artículo 1.860 del Código Civil, tal y como hemos expuesto en el punto primero.
En consecuencia a la indivisibilidad habrá que enfrentar el valor de la mitad del inmueble con el valor de la hipoteca, y dependiendo de como resulte, actuar como indico en el punto 2 o 3 si el valor de la mitad es superior o inferior a la totalidad el hipoteca.
Estas situaciones son complicadas y no quería hacer un artículo muy técnico, por lo que únicamente apuntaré, que debemos actuar con mucho cautela, analizar el caso y valorar si es mejor solicitar la segunda oportunidad o sufrir los actos de apremio únicamente sobre la mitad del inmueble.
Esperando que la explicación os haya ayudado a valorar vuestra disposición, me despido poniéndome a vuestra disposición para cualquier consulta si queréis que me haga cargo de vuestra situación.